x

Узнавай горячие новости первым!

Присоединяйтесь к нам ВКонтакте, чтобы первым
узнавать новости Реального ЖКХ.

Нажмите "Подписаться на новости", чтобы читать нас Вконтакте

Я уже подписался, спасибо!

» Определение доли в праве общей собственности на общее имущество МКД
Страницы: 1
Определение доли в праве общей собственности на общее имущество МКД, При расчете суммы оплаты по ст. содержание и ремонт общего имущества МКД, ТСЖ исходят из м2 площади квартиры
АХ ТЫ ДОЛЯ МОЯ  ДОЛЯ( слова  из  песни)

Рассуждение вслух,  представителя  собственника МКД. г. Клинцы.
Парашина Е.Д.
Столкнулся  с проблемой, изучил  ее  и  пришел  к  выводу,  что  надо защищать  свои  права а заодно и собственникам  многоквартирных  домов( МКД) эта  информация  будет  крайне  полезна. У  нас  сотни  домов, где  территории не  имеют  четких границ, десятки  домов, где  не  определены границы  земельных  участков, собственники  не  в полной   мере понимают  ,  знают  и  применяют  на практике  свои  возможности по управлению  МКД, пользованию  общим  имуществом  МКД и многое,  многое  другое. Пусть  это  будет  небольшим  наглядным  пособием  для  собственников  жилых  помещений МКД. Жилищный  Кодекс  РФ,  не всегда   есть  под  рукой, да  и  с  лету  его  не  осилишь,  поэтому отдельные  вопросы,  заслуживающие  особого  внимания  выношу  на  обсуждение.

Статья 38. Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме

1. При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

2. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

Мнение  представителя собственника:
Как только гражданин  расписался  в получении  свидетельства о  праве собственности, с  этого  момента у него появляется  доля в  праве  на общее  имущество МКД, например стоянка  авто возле  дома, если территория  участка  сформирована и зарегистрирована  на кадастровом  учете, возможность  использования  и  хранения  более мелкого  транспорта, коляски,  велосипеда, и.д.

Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

1. Доля в праве общей
собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения
в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.


2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Мнение  представителя собственника:
Что  происходит на  самом  деле? УК, или ТСЖ,  не  забивая голову  различными  расчетами и  цифрами, взимает  плату по  ст.  содержание  и ремонт  общего  имущества исходя  из тарифа, который  определил орган местного  самоуправления, тарифа, который  приняли собственники  помещений на  общем собрании  с учетом  площади квартиры  собственника, один  показатель умножается  на  другой.,например, 19р х 68м2=   2292р
А  где же  доля, о необходимости  которой, при применении взимания  платы по  ст. содержание  и ремонт общего имущества, указывают  поименованные ст. ЖК  РФ.

Ответ: а  их никто  из  УК и  ТСЖ  не определяет и не  считает, не  смотря на то что  Закон  этого требует.
Отдельные нормативные  документы отрасли  ЖКХ давно определили  порядок  определения долей в  праве  общей  собственности    на  общее  имущество МКД,  где  прямо указано,  что доля  каждого собственника определяется путем
деления площади  помещения, на  сумму площадей жилых  и  нежилых помещений в  доме( по экспликации  БТИ) находящихся в  соответствующих  видах собственности( частной, государственной)

На  примере это  выглядит  так: пл. квартиры  собственника 68м2
Площади жилых и нежилых помещений  находящихся в  собственности  3880м2
Доля  собственника в  праве   общей собственности на  общее  имущество составит     0,01753

Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме

1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

3. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
(в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 27.07.2010 N 237-ФЗ)

В настоящее время на территории РФ действует Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491
"Об утверждении Правил содержания общего имущества в
многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность".
Именно  это  постановление   определило  состав  общего  имущества МКД а также  обязанность собственников  помещений   заключить  договора о содержании  и  ремонте  общего  имущества  МКД,  при  этом в  обязательном  порядке  собственники  помещений  обязаны утвердить  на  общем  собрании перечень  услуг  и  работ,  условия  их  оказания  и  выполнения, а также  размер  их  финансирования. (ст. 16, 17 )

    1. Состав общего имущества определяется:
     а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений) - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
     б) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества;
     в) органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

    2. В состав общего имущества включаются:
     а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
     б) крыши;
     в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
     г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
     д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
     е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
     ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
     3. При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.
     4. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.
     5. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
    6. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

    7. В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.
     8. Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

Мнение  представителя собственника: во всем   многообразии  общего имущества присутствует  и  доля в праве  на  общее  
имущество МКД  каждого  собственника, поэтому  не  случайно,
пункт  28  поименованного  постановления опять, настоятельно  требует от собственников  помещений  нести бремя расходов на  содержание  общего имущества  соразмерно своим  долям в  праве общей  собственности на  это  имущество  путем внесения  платы. А  если она  не  определяется,  соответственно  она  и  не  применяется,  хотя  этот  факт пытаются  опровергнуть  представители  Администрации г.  Клинцы.

Но, определить  долю  в  праве  на  общее  имущество,  еще  не значит  воспользоваться  ею  при  оплате  коммунальных  услуг  и  в  частности, услуг  по  содержанию  и  ремонту  общего  имущества  МКД. К сожалению, кроме  судейского  сообщества, при  принятии решений по  Жилищному  кодексу  РФ, ни  УК  ни  ТСЖ не  пользуются и не  применяют долю в  праве на  общее  имущество,  при  оплате услуги  по  содержанию и ремонту  общего  имущества  МКД.  Это  происходит  на  мой  взгляд  потому, что  не  все  собственники жилых  помещений  могут  воспользоваться  услугами  адвоката,  найти  защиту  в  суде,  внести  необходимое  решение при рассмотрении таких  вопросов  на  общем  собрании  собственников, в  силу  других  причин,  по которым  определение  доли  в  праве  и ее использование  при  расчетах оплаты  коммунальных  услуг  не применяются  управляющими  компаниями  и  ТСЖ.. Доля  в  праве на общее  имущество  МКД  является  неотъемлемой  частью  целого, то есть  квартиры и  именно поэтому  ЖК  РФ  требует   участия доли  в  праве  на  общее  имущество во многих  вопросах  .Для  того,  чтобы  доля  в  праве  работала , необходимо  знать  и применять  некоторые другие исходные  данные УК  или  ТСЖ. Например: ежемесячные траты ТСЖ, УК, по  ст.  содержание и ремонт  общего  имущества  МКД.   Это  не  трудно,  так  как ст.  137  ЖК  РФ
обязывает  ТСЖ  ежегодно
,  определять  смету доходов  и расходов, в том  числе и расходы на  содержание  и  ремонт  общего  имущества МКД,  а   также   устанавливать на  основе принятой  сметы размеры платежей и взносов для  каждого  собственника помещения  в соответствии с  его  долей в праве общей  собственности на  общее  имущество  МКД…Это  значит,  что в  квитанции  на  оплату  коммунальных  услуг и в  частности  расходов  на  содержание  и  ремонт   общего  имущества, кроме  указанного  тарифа  и   метров квадратных жилой  площади собственника , должен  быть   применен   показатель доли собственника  в праве  на  общее имущество  МКД .

В обязанность  ТСЖ, в соответствии  с требованием  ст. 138 ЖК  РФ , как  бы оно  этого  не хотело , входит  и  обязанность по  обеспечению выполнение всеми  собственниками помещений в  МКД обязанностей  по  содержанию и ремонту  общего  имущества  МКД в  соответствии с  их долями  в  праве общей  собственности на  данное имущество.

Спросите у  председателя  ТСЖ   или  директора  УК о  размере  вашей  доли  в  праве  на  общее  имущество и  вы  убедитесь  в  том ,  что для  них  это  нечто  новое, так как опять же  , на  практике это  не  применяется.   П О Ч Е М У???

Если  доля в праве  на общее  имущество ТСЖ, или УК  не применялась,  значит  и расчеты   по  оплате коммунальных  услуг, не  соответствуют  требованиям  ЖК  РФ  и  нуждаются   в  перерасчете???

ОТВЕТ:  расчеты  нуждаются в перерасчете,  так  как  разница в конечной  сумме по ст. оплата за  содержание  и  ремонт общего  имущества, будет  значительно  ниже там,  где  доля   в  праве  на  общее  имущество МКД  применена  и  выше  там, где ее  нет, то есть  в  нашей ежемесячной  оплате   коммунальных  услуг .

Достаточно  произвести простое  арифметическое действие с  исходными  данными( ежемесячный расход  ТСЖ на оплату  услуг  по содержанию  и  ремонту общего  имущества  МКД) например 63 тыс руб  и окончательная сумма  вашего платежа по  ст. содержание  и ремонт общего  имущества  будет вам  видна,  в нашем примере  сумма  составит 1104 руб. Разница  в  платежах  видна  достаточно ярко, если  еще  учесть, что  перерасчет можно требовать  за   три последних года, сумма  экономии  будет  значительна.

ПРИМЕЧАНИЕ: все  цифры относительные и не  имеют  отношения к  расчетам  ТСЖ или  УК.

Особый  интерес к  составу  общего  имущества  МКД  проявляется заинтересованными  лицами к  подвалам  МКД, которые в  силу  определенных обстоятельств  через  некоторое время,  становятся  подвальными «супермаркетами».

Собственники  МКД должны   также  знать,  что  и  земля   под  домом , это  тоже часть  общего  имущества   МКД , и распорядиться например  подвальным  помещением  или участком земли  под  домом,  могут  только  собственники,  путем  принятия  решения  на  общем  собрании,  при  условии  что  присутствовало   не  менее   2\3 голосов от  числа  собственников. Решения о реконструкции многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества, принимаются
только с согласия всех собственников
помещений (ст.36 п.3 ЖК РФ).


Статья 48.
Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме


1. Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

2. Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально.

3. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем
собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном
доме.

Мнение  представителя собственника:
Официальной  методики определения количества голосов при  голосовании на  общем  собрании  не  опубликовано, но  некоторые Департаменты ЖКХ субъектов  РФ, отдельные  муниципальные  образования,  приняли свое  нормативные  акты,  в  которых  утвержден  порядок определения  долей в  праве на  общее  имущество   МКД и  порядок   определения   количества  голосов собственников  помещений,  исходя  из  доли  в  праве  на  общее  имущество   МКД.  Формула  расчета голосов, которыми  обладает  собственник  рассчитывается  исходя  из доли собственника  в  праве  на  общее  имущество и установленного   размера  голосов  собственников,  то есть,  100  или  1000. В   нашем  примере, доля  собственника  в  праве собственности  на  общее имущество  МКД   равна  0,01753, значит  количество  голосов  собственника  может  быть:  1,75   или 17.53 голоса.
Совершенно  не  случайно  ЖК  РФ  обязывает  ТСЖ   вести  Реестр членов  ТСЖ, где  должны  содержаться   и  сведения , о размерах  принадлежащих  им  долей в  праве  общей  собственности  на  общее  имущество  МКД. Есть  квартиры маленькие(хрущевки) средние до 150 м2 и большие, более  200м2, так вот  два  владельца квартиры  с  большим  метражом могут  решить  исход  голосования  на  общем  собрании  собственников,  или,  если они, 2таких  собственника   отсутствуют  на  собрании собственников,  кворума  может  и  не  быть,  поэтому  поднятие  рук,  при  голосовании   не решит проблему, только  количество  голосов  собственника.



Список законов  и  нормативных  актов,  использованных  при  подготовке  и  написании  статьи:
1.Жилищный  Кодекс РФ  в  редакции от 28.12.2013 года  и комментарии  к  нему.
2.Гражданский  Кодекс  РФ
3. Постановление  правительства  РФ  №   491,  а также 354 от  2011 года
4. Постановление  Конституционного  Суда РФ № 12-П
5.  Постановление  правительства  РФ  №  25.
6.Постановление Пленума  Высшего Арбитражного  суда  РФ № 64 « О некоторых  вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на  общее  имущество  здания
7. Материалы  журнала « Управление  многоквартирным  домом»
8. Арбитражная  практика по  спорам в  ЖКК, приложение  к  журналу « Жилкомаудит»
9. Информация  размещенная  на  Правовом  консалтинге ГАРАНТ
10. Информация , размещенная на  сайте Муниципального образования г. Осташков.
11. Методические рекомендации  информационно-методического  центра МиР, Департамента ЖКХ администрации г. Ростова-на-Дону.
12. Информация  размещенная  на сайте Первого столичного юридического  центра
13.Приказ  Министерства юстиции  РФ №  29
14. Методические рекомендации по  финансовому обоснованию тарифов на  содержание и ремонт жилищного  фонда, Госстрой РФ № 303
15. Арбитражная  практика   Арбитражного  суда  Пермского  края – 2008 года.
16.Постановление семнадцатого Арбитражного Апелляционного суда -2009года
17. Определение  Апелляционной инстанции Первомайского районного  суда г. Пензы, 2011г
18.Распоряжение Департамента жилищной политики г. Москва № 393
19. Письмо Министерства финансов РФ от  11.04. 2007 года.
20. Федеральный  закон № 122 ФЗ « О государственной регистрации прав  на недвижимое имущество  и  сделок  с  ним»
21. Письмо  Правительства Санкт-Петербурга от мая 2005 года.
 
Страницы: 1
Читают тему (гостей: 1)
Оставить комментарийНе забудьте поделиться вашим мнением.
Поделитесь информацией с друзьями в соцсетях!
вниз
наверх