x

Узнавай горячие новости первым!

Присоединяйтесь к нам ВКонтакте, чтобы первым
узнавать новости Реального ЖКХ.

Нажмите "Подписаться на новости", чтобы читать нас Вконтакте

Я уже подписался, спасибо!

Создать свой блог Создайте собственный блог и расскажите другим
пользователям о ЖКХ вокруг вас.
  • Архив

    «   Ноябрь 2019   »
    Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
            1 2 3
    4 5 6 7 8 9 10
    11 12 13 14 15 16 17
    18 19 20 21 22 23 24
    25 26 27 28 29 30  

«Не отменять, а сделать удобными и дешевыми»

Эксперт рынка ЖКХ, руководитель инвестиционной компании АО «ДомКом Инвест» Александр Костюков прокомментировал инициативу Минстроя, направленную на отказ от индивидуальных приборов учета (ИПУ) тепла.
Руководитель «ДомКом Инвест» обратил внимание, что министерство строительства и ЖКХ взяло курс на отказ от достижения ранее поставленных целей по оснащению многоквартирных домов ИПУ тепловой энергии еще в 2018 году. До этого Минстрой активно поддерживал установку квартирных счетчиков тепла, поэтому идея отмены их установки, по мнению Александра Костюкова, выглядит для населения «неожиданной».
В июне 2019 года состоится заседание межведомственной рабочей группы, от которого Александр Костюков ожидает прояснение позиции Минстроя. Сам же Александр Костюков считает, что повсеместная отмена тепловых ИПУ для рынка ЖКХ станет шагом назад:
— Персональные счетчики тепла с возможностью установить индивидуальный температурный режим в квартире и одновременно экономить на этом — являются существенным стимулом для покупки нового жилья.
По мнению эксперта, приборы учета отопления не являются приборами с метрическим эталоном измерения, они имеют удельный показатель тепла, потреблённый в помещении, который используется в сложных формулах расчета. Зачастую в новостройках приборы учета подменяют более дешевыми распределителями, которые искажают учет, и тогда порядок нужно наводить с суррогатами, а не запрещать счетчики, как таковые.
Александр Костюков считает, что ИПУ тепла целесообразно использовать только в домах класса А по энергоэффективности:
— Если приборы установлены в домах класса С, то потребители платят в разы больше, чем если бы тот же дом был вообще без счетчиков. Вместе с прибором учета тепла надо ставить оборудование, не допускающее снижения температуры. Только в классе А сосед не будет обогревать соседа, а в С и В тепло проникает везде.
Руководитель «ДомКом Инвест» уверен, что повсеместно отменять приборы учета тепла нельзя. Он предлагает сделать учет теплоресурса выгодным для собственников квартир. Например, считать теплоресурс на вводе в квартиру простым водяным счетчиком, т.к. коммунальная услуга меряется температурой воздуха в квартире, и эта составляющая полностью зависит от количества теплоносителя. Такой способ в разы удешевит приборный учёт и уберёт удельный показатель.
Полный отказ от ИПУ не решит и вопрос платежной дисциплины: счетчики тепла рассчитаны на новые дома, в которых учёт тепловой энергии заложен еще на стадии проекта. В соответствии с ним устанавливаются и общедомовые коммуникации. Для повышения платежной дисциплины необходимо внедрять дистанционное и одновременное снятие показаний ИПУ во всем доме. Именно такой подход позволит уйти от запутанных формул в расчетах.

Читать подробнее...

Соседей «трудной» квартиры сделают «непосредственными»

Стали известны подробности новых правил перевода жилой квартиры под коммерческое использование. Их подготовили к окончательному утверждению в Госдуме. Эксперт рынка ЖКХ, руководитель инвестиционной компании АО «ДомКом Инвест» Александр Костюков комментирует принцип «всем домом», который заложен в поправки к действующему закону.
Новые поправки, по мнению эксперта, существенно осложнят открытие коммерческого заведения в жилом доме. Теперь предприниматели обязаны будут согласовывать свои планы с жителями многоэтажки до того, как откроют в ней кафе или магазин. Для этого в поправках предусмотрена сложная и публичная процедура утверждения перевода жилого помещения в нежилое с несколькими «степенями защиты».
Степень первая. Три группы влияния.
Первая – это владельцы помещений, которые непосредственно примыкают к переводимому помещению. Вторая – владельцы квартир, которые находятся в одном подъезде с переводимой квартирой. Третья — все остальные собственники квартир. Каждая из этих групп может по-своему повлиять на принятие решения.
Степень вторая. Письменное согласие соседей.
Для того, чтобы открыть в МКД, например, магазин, теперь нужно, чтобы непосредственные соседи выразили свое согласие в письменной произвольной форме, «позволяющей определить [их] волеизъявление». Остальные соседи выражают свое мнение в бюллетенях на общедомовом собрании собственников (ОСС) с последующим оформлением протокола собрания.
Степень третья. Трудный кворум.
Законопроект устанавливает довольно сложные условия для кворума ОСС, а так же — для принятия решения этим ОСС. Они зависят от количества подъездов в доме. Для многоподъездных домов хотят установить норму, когда для кворума ОСС надо одновременно выполнить два условия. Первое — участие в собрании 2/3 голосов от общего количества голосов собственников, живущих в подъезде, в котором находится переводимое помещение. Второе — участие в собрании не менее 50% голосов от общего количества голосов в доме.
При этом для принятия решения ОСС будет достаточно простого большинства (более 50%) голосов от общего количества голосов ОСС и от общего  количества голосов жителей «проблемного» подъезда.
Для одноподъездных домов хотят установить норму, при которой для кворума ОСС по переводу жилого помещения в нежилое здесь будет требоваться не менее 2/3 голосов от общего количества голосов собственников МКД. А для принятия решения ОСС —простого большинства от общего количества участников собрания.
Степень четвертая. Отдельный вход.
«В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое… должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям», говорится в документе, за который Госдума готовится проголосовать в третьем чтении.
Комментируя новые правила,  эксперт Александр Костюков обращает внимание на то, что все четыре «степени защиты» довольно сильно осложнят жизнь предпринимателям, которые вопреки воле жителей захотят открыть в МКД магазин или пивную, а у жителей МКД  появится надёжный инструмент защиты от нежелательного соседства:
— Решение общего собрания имеет высшую силу по отношению к другим решениям собственников. Поэтому даже если собственники квартир, прилегающих к переводимому помещению, дадут своё согласие на его перевод в нежилой фонд, то общее собрание может не позволить это сделать. Соседи по дому могут сообща заблокировать стремление коммерсантов открыть в их доме торговую точку.  

Читать подробнее...

Закрывать ли магазины на первых этажах, решат через две недели

Не позднее 1 июня 2019 г. Правительство России должно разработать и представить Президенту свои предложения об изменении законодательства, которое регулирует правила размещения в жилых многоэтажках объектов оказания услуг и торговли. Новые правила, должны отрегулировать проблему заведений, которые мешают комфортному проживанию граждан. Какие вопросы должны быть решены в этой сфере, рассказал эксперт рынка ЖКХ, руководитель инвестиционной компании АО «ДомКом Инвест» Александр Костюков.
В России предложено изменить правила размещения в многоквартирных домах магазинов и заведений, оказывающих услуги. Об этом говорится в поручении президента РФ  Владимира Путина, опубликованном на сайте Кремля. Оно было дано по итогам февральского обсуждения реализации нацпроекта «Жилье и городская среда». В скором времени Правительство РФ должно направить свои предложения в Госдуму и подготовить ряд подзаконных актов.
Эксперт рынка ЖКХ Александр Костюков считает, что дальнейшее прохождение поправок через Госдуму и Совет Федерации будет сопровождаться более сильными эмоциями, чем даже недавно принятые поправки к закону о хостелах. Эксперт связывает это с серьезными экономическими и социальными аспектами:
— В нише «магазин у дома» работаю почти все федеральные ритейлеры, и, прежде всего, именно они могут экономически пострадать при переходе на новые Правила размещения их объектов торговли. Много лет назад, когда началось размещение магазинов, парикмахерских, поликлиник, детских садов и бытовых услуг в нежилых помещениях многоквартирных домов, органы власти хотели решить вопрос шаговой доступности для населения социально необходимых объектов. Однако для решения данных вопросов до сих пор нет норм, которые бы ограничивали размещение видов деятельности, мешающих проживанию граждан в многоквартирном доме.
Александр Костюков считает, что изменения законодательства, ограничивающего размещение «шумных» и «грязных» заведений в многоэтажках, назрели объективно.
— Мы видим, что Правительство РФ ведет планомерную работу для защиты прав граждан на тишину и комфорт проживания. Уже принят закон о запрете хостелов, он начнет действовать с осени 2019 года. Определены нормы запрета на перепланировку помещений для коммерческого использования. Внесены в Госдуму законопроекты об ограничении продажи алкоголя в питейных заведениях, расположенных в МКД. Настала очередь самого трудного вопроса — запрета работы юридических лиц в МКД с конкретными видами деятельности.
Эксперт уверен, что в новых правилах жильцам многоэтажки и их мнению должно быть уделено значительно больше внимания:
— Никто не должен определять за жителей, что мешает, а что не мешает им жить в своей квартире. Сегодня же правила таковы, что без учета мнения жителей в одном доме могут одновременно работать три продуктовых магазина, две круглосуточные аптеки, парикмахерская, суши-шоп и салон красоты.
Судебная практика показывает, что жильцы такого «замагазиненного» дома, в первую очередь, страдают от шумной загрузки-выгрузки товаров. По действующим правилам, эти работы должны производиться только с торца здания, не имеющего окон. Запрещены они и в ночное время. Особенно сильно страдают от шума жители домов, в которых работают круглосуточные заведения.
Вторым по распространенности нарушением является превышение допустимого уровня шума в жилых квартирах дома. Например, допустимый уровень дневного шума в жилой квартире повышается даже от прокатывания одной тележки для перевозки товара в магазине или от стука каблуков по керамической плитке пола в офисе первого этажа.
Еще две проблемы, на которые обращает внимание руководитель «ДомКом Инвест» в этой сфере, это загруженность дворов жилых домов личным транспортом работников магазина и грамотность разделения коммунальных услуг.
Как мотивировать сферу торговли и услуг учитывать в своей работе право жителей на комфортное проживание, задача непростая, но очень нужная. По сути, по таким параметрам определяется уровень цивилизованности общества и страны, считает Александр Костюков.

Читать подробнее...

Право жителей на тишину отстояли

С октября 2019 года хостелы, как вид гостиничных услуг, будет запрещено размещать в жилых квартирах многоквартирных домов. Как поправки в ст.17 Жилищного Кодекса РФ на практике защитят права жителей МКД?
Через пять месяцев жители российских многоэтажек, страдающие от шумных мини-гостиниц, смогут отпраздновать день тишины.  К 1 октября 2019 года все предприниматели, чьи хостелы располагаются в жилых квартирах, должны будут их покинуть. Жесткие условия новых поправок в Жилищный кодекс РФ прокомментировал эксперт рынка ЖКХ, руководитель инвестиционной компании АО «ДомКом Инвест» Александр Костюков.
Главную мысль поправок в Жилищный кодекс, которые 15 апреля утвердил президент Путин, можно уместить в одной фразе: «Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг», говорит Александр Костюков.  
По его мнению, законодатели несколько лет пытались найти разумный баланс между правом собственника жилого помещения распоряжаться им по своему усмотрению и правом соседей на тишину. В итоге победили сторонники «тишины»: предпринимателей до 1 октября настоятельно попросили перенести свой бизнес за пределы подъездов жилых домов. Для ведения бизнеса им оставили возможность расположить свои гостиницы на первых этажах многоэтажек и оборудовать их отдельным входом.  
Останутся ли в данной ситуации «и овцы целыми и волки сытыми» — покажет время, когда закон заработает на практике. Но сейчас эксперт Костюков утверждает однозначно: права жителей на тишину отстояли.  
Согласно принятому закону, с 1 октября размещать хостелы можно будет только в нежилых помещениях.  
— А они, как известно, располагаются преимущественно на первом этаже зданий, — говорит Александр Костюков. — И это абсолютно справедливо по отношению к жителям  многоквартирных домов, страдающих от шума, громкой музыки по ночам, беспорядка, излишней загрузки лифтов, или от встреч с постояльцами хостела, расположенного на одной лестничной клетке с жилыми квартирами.  
Кроме того, говорит эксперт рынка ЖКХ, расположение хостела в жилом помещении часто приводит к тому, что соседи вынуждены оплачивать коммунальные ресурсы за собственника-хостельера, если тот не установил приборы учета коммунальных услуг. В домах с хостелами, как правило, выше плата и за коммунальные услуги, направляемые на содержание общего имущества  
В целом, уверен руководитель инвестиционной компании «ДомКом Инвест», новые правила существенно ограничивают неконтролируемое распространение хостелов в жилом фонде и наводят порядок в этой сфере, что несомненно является большим плюсом для жителей многоквартирных домов.

Читать подробнее...

Делегаты «лестничных площадок» упростят проведение общедомовых собраний


Обсуждение поправок к Жилищному кодексу, которые могут  упростить процедуру проведения общедомового собрания собственников, началось в Государственной думе.
Собственники жилых и нежилых помещений многоквартирного дома смогут выбирать делегатов от каждой «лестничной площадки» для того, чтобы упростить процедуру проведения голосования. Что получат сами собственники после утверждения поправок, комментирует эксперт рынка жилищно-коммунального хозяйства, руководитель инвестиционной компании АО «ДомКом Инвест» Александр Костюков.
В настоящее время собственники жилья в многоквартирном доме должны ежегодно проводить общедомовые собрания собственников в соответствие с действующими нормами Жилищного кодекса.
Низкая активность собственников жилья часто приводила к отсутствию кворума собрания и невозможности принять важные решения, в том числе, относящиеся к безопасности дома, отмечает эксперт Александр Костюков. Несколько лет назад эту проблему попытались решить поправками к закону, которые разрешили после нелегитимного очного собранию переходить к заочному голосованию при сохранении той же повестки дня.
Принятые меры, по мнению эксперта, не повлияли на активность собственников, а проблема кворума общих собраний осталась одной из самых злободневных. По этой причине в 2019 году в Госдуме и появился новый законопроект, который может оказать реальное влияние на быстроту и простоту общедомовых собраний.
— Проектом федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ», — говорит Костюков, — предлагается установить новую статью №47, позволяющую проводить общее собрание в виде конференции.
По мнению Александра Костюкова, словом «конференция» авторы законопроекта называют такой вид собрания, при котором количество его участников физически снижается в разы: голосование предлагается передать в руки специально выбранных представителей «от собственников жилых помещений, расположенных на одном жилом этаже в подъезде дома».
Законодатели планируют установить, что один делегат будет выбираться от одной «лестничной площадки» (если собственники не примут иное решение). При этом делегат сам должен быть собственником жилого помещения, расположенного на этом же этаже.
Нововведение коснётся и собственников нежилых помещений в многоквартирном доме, которые также смогут выбирать своего делегата в зависимости от размера общей площади нежилых помещений – она должна быть не меньше общей площади жилых помещений, приходящихся на одного делегата.
В остальном, считает эксперт, правила проведения собрания не изменятся: делегаты будут голосовать тем количеством голосов, которые принадлежат собственникам помещений, от которых они выступают. Соответственно, кворум собрания и его легитимность будет устанавливаться по прежним правилам.
На общем собрании жители дома должны будут установить срок полномочий своих делегатов, законопроектом устанавливаются только минимальные и максимальные сроки — не менее трех и не более семи лет. Собственники будут вправе переизбрать досрочно своего делегата, прекратить его полномочия, или участвовать в общем собрании самостоятельно.
— Важно, что депутаты Госдумы понимают, что полномочия делегата не могут быть переданы другим лицам, — отмечает руководитель АО «ДомКом Инвест» — Об этом в законопроекте есть соответствующие пометки.
Александр Костюков считает, что в целом новые поправки могут существенно повлиять на оперативность принятия решений по управлению многоквартирными домами:
— Однако пока не ясно, как на практике жители будут выбирать своих делегатов, и как будут голосовать делегаты, если у жителей одной лестничной площадки будет разное мнение по повестке собрания, — говорит эксперт. — Судя по законопроекту, на каждом этаже в каждом подъезде дома должны пройти мини-собрания для выбора делегатов. Но не ясно, можно ли проводить общее собрание в форме конференции, если кто-то из жителей не участвовал в выборах делегатов. Ожидаю поправок в законопроект, которые смогут упорядочить вопрос, что делать, если делегат не явился на конференцию или проголосовал не так, как ему сказали собственники. И какие последствия для собрания несут эти проблемы.
По мнению эксперта, новый законопроект требует многих уточнений и подзаконных актов, позволяющих реализовать на практике новый способ проведения общего собрания.

Читать подробнее...

Документы, сдавайтесь!


По сообщениям средств массовой информации Государственная Дума РФ планирует к рассмотрению поправки к Жилищному кодексу, которые освободят инициаторов общего собрания жильцов от обязанности предоставлять протокол этого собрания в управляющую компанию для последующей его передачи в госжилинспекцию. Вторая планируемая поправка освободит инициатора собрания собственников от обязанности размещать решения и протокол о нем в системе ГИС ЖКХ. Как эти изменения облегчат жизнь собственников жилья? Комментирует эксперт рынка жилищно-коммунального хозяйства, руководитель инвестиционной компании АО «ДомКом Инвест» Александр Костюков.
По словам эксперта, в настоящее время действует норма закона, когда после проведения общедомового собрания его итоги, оформленные в виде протокола, необходимо представить в управляющую компанию. А та, в свою очередь, в течение 5 дней, обязана передать его в орган государственного жилищного надзора, где он будет храниться в течение 5 лет. Предлагаемые Госдумой РФ поправки, отменяющие эти нормы, неискушенный житель может воспринять как некие послабления со стороны государства. А депутаты, предлагающие эти новшества, уверены, что это поможет предотвратить любые спорные ситуации с протоколами и решениями собственников жилья.
— Не все так однозначно. Необходимо разобраться на практике, – комментирует Александр Костюков.
Как сообщают жители, нередки ситуации, когда кто-либо из собственников недоволен решением общего собрания и хочет оспорить его в суде. Но предоставить оригиналы документов суду люди не могут, у них нет свободного доступа к ним. Конечно, суд вправе сам запросить подлинники. Но, иногда, на запросы суда приходит ответ об утере документов. И суды в таких случаях вынуждено прекращают судопроизводство.
— Хотя наша практика показывает, – сообщает Александр Костюков, – что в большинстве случаев по запросу суда подлинники протоколов собраний все-таки предоставляются.
А теперь давайте представим, что новые поправки Государственной Думой приняты, и решено, что сдавать подлинник протокола уже никуда не нужно. Где он будет храниться? На чей адрес писать судебные запросы? Может возникнуть неразбериха: старая управляющая компания будет отсылать за подлинниками к новой управляющей компании, новая управляющая компания – к инициаторам из числа собственников жилья, а те, в свою очередь, – обратно в управляющую компанию. Тогда точно суды в массовом порядке станут закрывать судопроизводства, а собственникам останется только развести руками.
Во избежание такой ситуации, когда оригиналы документов теряются и не предоставляются оперативно по требованию суда, руководитель АО «ДомКом Инвест» Александр Костюков предлагает изменить систему хранения документов: «На мой взгляд, самое надежное место хранения таких важных документов – государственный или муниципальный архив».
Что касается инициативы не размещать протоколы собраний в системе ГИС ЖКХ (https://dom.gosuslugi.ru), жители часто высказывают мнение, что пользоваться этой системой простому человеку очень неудобно: поиск необходимого документа требует потратить слишком много времени. К тому же, загрузка новых документов ограничена по объему файлов – приходится разбивать один документ на несколько, а, зачастую, это – десятки листов.
Тем не менее, считает эксперт отрасли ЖКХ Александр Костюков, альтернативы этой системе на данный момент не существует. Протокол и другие решения жителей должны храниться на нейтральной территории. Сейчас – это ГИС ЖКХ. Других надежных источников информации пока просто не существует, уверен эксперт.
Одним из решений данной проблемы руководитель АО «ДомКом Инвест» считает появление независимых операторов-регистраторов, которые будут проводить электронные собрания собственников жилья и предоставлять возможность всем участникам знакомиться с протоколами и решениями собрания.
— Мы будем поддерживать все инициативы Государственной Думы, – говорит Александр Костюков, – если законодатели, прежде чем принимать серьезные решения, взвесят мнения жителей и экспертов отрасли ЖКХ. Главное, чтобы в результате таких важных решений, в выигрыше остались собственники жилья.

Читать подробнее...

Страницы: Пред. | 1 | 2 |
облачный сервис для тсж, ЖСК, ук жкх
Инфокрафт ЖКХ 365
- Расчет ЖКУ;
- Бухгалтерский учет;
- Обмен данными с ГИС ЖКХ.
Узнать больше
вниз
наверх