x

Узнавай горячие новости первым!

Присоединяйтесь к нам ВКонтакте, чтобы первым
узнавать новости Реального ЖКХ.

Нажмите "Подписаться на новости", чтобы читать нас Вконтакте

Я уже подписался, спасибо!

Создать свой блог Создайте собственный блог и расскажите другим
пользователям о ЖКХ вокруг вас.
  • Архив

    «   Август 2020   »
    Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
              1 2
    3 4 5 6 7 8 9
    10 11 12 13 14 15 16
    17 18 19 20 21 22 23
    24 25 26 27 28 29 30
    31            

Упростит ли «конференция» организационную деятельность ТСЖ?

В Государственной Думе начата работа по подготовке поправок к нормам Жилищного кодекса, которые могут серьезно упростить процедуру проведения общедомового собрания собственников в товариществах собственников жилья.
Собственникам жилых и нежилых помещений, входящих в ТСЖ, ради упрощения процедуры голосования хотят позволить выбирать делегатов конференции. Что получат члены ТСЖ после утверждения поправок, комментирует эксперт рынка жилищно-коммунального хозяйства Александр Костюков.
В настоящее время в России действует норма Жилищного кодекса, которая обязывает членов ТСЖ ежегодно проводить общедомовые собрания. Низкая активность собственников жилья часто приводит к нехватке кворума собрания и к невозможности принять важные решения, в том числе, относящиеся к безопасности многоквартирного дома.
— При этом проблемы, в основном, носят организационный характер, — комментирует эксперт Александр Костюков. — Это и созыв общего собрания членов ТСЖ, и выбор места проведения собрания, и распространение материала к общему собранию членов товарищества, и так далее. В больших многоквартирных домах, в которых создано ТСЖ, сложно принимать управленческие решения. Несколько лет назад эту проблему попытались решить поправками к закону, которые после нелегитимного очного собрания разрешили переходить к заочному голосованию по той же повестке собрания. К сожалению, эти меры не повлияли на активность членов ТСЖ, а проблема кворума осталась одной из самых злободневных.
В связи с этим в начале июля 2020 года в Госдуму на рассмотрение внесены поправки, которые могут оказать реальное влияние на быстроту и простоту собраний членов ТСЖ.
— Проектом федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ» №983724-7, внесенным в Госдуму депутатами Г.П. Хованской и В.К. Гартунгом, — говорит Александр Костюков, — предлагается предоставить возможность ТСЖ, количество членов в которых превышает 50, вводить в состав органов управления ТСЖ такой вид собрания, как конференция.
По словам Александра Костюкова, под «конференцией» подразумевается собрание, при котором количество его участников физически снижается в разы: многочисленные собственники жилья передают свои голоса специально выбранным представителям — делегатам конференции.
— Предполагается, что оптимальное количество делегатов определят сами собственники при подготовке новой редакции устава своего ТСЖ, — комментирует Александр Костюков. — Ранее, в аналогичном законопроекте для общих собраний в МКД, законотворцы предлагали начинать с одного делегата от одной «лестничной площадки». Если это не поможет, количество делегатов можно еще уменьшить. В целом же, правила проведения ОСС не меняются: делегаты будут голосовать тем количеством голосов, которые принадлежат собственникам помещений, от которых они выступают. Соответственно, кворум собрания и его легитимность будет устанавливаться по прежним правилам.
Эксперт Костюков уточняет, что компетенция конференции и порядок ее проведения, а также срок полномочий делегатов — должны определяться уставом ТСЖ.
— Лично мне не ясно, как на практике жители будут выбирать своих делегатов, и как те будут голосовать, если у жителей одной лестничной площадки будет разное мнение по повестке собрания, — говорит эксперт. — По логике, перед конференцией в каждом подъезде МКД должны пройти мини-собрания для выбора делегатов. И логично, если они будут определяться не по «территориальному» принципу, а по «идеологическому» — в зависимости от схожести взглядов на повестку собрания.
По мнению эксперта, новый законопроект требует многих уточнений и подзаконных актов, позволяющих реализовать на практике новый способ проведения общего собрания.
Кроме того, в настоящее время на рассмотрении Государственной Думы находится проект федерального закона №232824-7 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», которым предлагается предоставить собственникам помещений в многоквартирном доме, не создавшим товарищество собственников жилья, возможность выбирать уполномоченных для принятия решений, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Читать подробнее...

В противостоянии интернет-провайдеров с жителями домов наметился долгожданный этап «недискриминации»

Эксперт сферы ЖКХ Александр Костюков рассказал о юридических сложностях выполнения поручений президента России о развитии сферы IT и связи в России применительно к отрасли управления многоквартирными домами.
В начале июля 2020 года Президент России Владимир Путин утвердил перечень поручений по итогам июньского совещания, на котором были проработаны этапы развития в России информационно-коммуникационных технологий и связи. Среди прочих поручений президента внимание эксперта сферы ЖКХ Александра Костюкова привлекло поручение об «обеспечении недискриминационного доступа операторов связи к инфраструктуре многоквартирных жилых домов для размещения сетей и средств электросвязи в целях повышения конкуренции и расширения предложения операторов связи на рынке предоставления услуг доступа к интернету собственникам помещений многоквартирных жилых домов».
По словам Александра Костюкова, решение президента затронуло больной вопрос, решить который не получается уже много лет:
— Этап «дикого» освоения рынка, когда провайдеры проникают в многоквартирные дома любыми путями, продолжается в России до сих пор, — считает эксперт. — «Диким» этот рынок остается, даже несмотря на перенос конфликтов в суды. А количество судебных исков в этой сфере говорит о том, что проблема допуска провайдеров в многоквартирные дома до сих пор не решена.
Александр Костюков напомнил, что согласно ч.5 ст.6 Федерального закона №126-ФЗ «О связи» от 2003 года операторы связи вправе размещать оборудование в многоквартирных домах, но на возмездной основе и при условии, что собственники дома согласились передать провайдеру в пользование свое общее имущество в соответствии с п.3 ч.2 ст.44 Жилищного кодекса РФ. Для этого на общем собрании собственники должны принять такое решение ⅔ голосов от общего числа собственников в МКД (п.1 ст.46 ЖК РФ).
Провести собрание собственников и добиться ⅔ голосов за нужное решение на практике бывает очень сложно даже управляющим компаниям, утверждает Александр Костюков. Поэтому в 2016 году Минкомсвязи РФ, по поручению президента Владимира Путина, предприняло попытку внести изменения в ЖК РФ, чтобы упростить операторам связи доступ к общему имуществу многоквартирного дома.
— Четыре года назад ведомство подготовило проект Федерального закона, который отменял  необходимость голосования по вопросу о доступе провайдеров к общедомовому имуществу, — уточняет Александр Костюков. — Правоотношения собственников и провайдеров предлагалось перенести из области «пользования общим имуществом МКД» в область «передачи оборудования и линий связи в пользование собственникам МКД». При этом контроль за размещением оборудования должен был безвозмездно лечь на управляющие организации. Конфликт интересов не позволил законопроекту пройти оценку регулирующего воздействия, и в Минэкономразвития РФ проект закона отклонили.
Александр Костюков уточняет, что в настоящее время операторы связи пытаются получить доступ к общему имуществу многоквартирных домов, в основном, через суд. Так проще преодолеть барьер в виде трудозатратного общедомового собрания.
— В судах провайдеры представляют дело так, что интернет, якобы, это такая же коммунальная услуга, как отопление, водоснабжение или электричество, при которой ресурсоснабжающие организации не платят за размещение своего оборудование в доме, — поясняет Александр Костюков. — Кроме того, в судах часто звучит фраза, что «недопуск провайдера к общему имуществу многоквартирного дома квалифицируется как нарушение требований Федерального закона №135-ФЗ от 2006 года «О защите конкуренции», и что управляющие организации могут быть привлечены к административной ответственности за злоупотребление доминирующим положением по ч.1 ст.14.31 КоАП РФ с наказанием в виде штрафа от 300 тысяч до 1 млн рублей.
В тоже время Верховный Суд РФ при разборе подобных дел отметил, что жилищная управляющая организация в этих правоотношениях не рассматривается как самостоятельный хозяйствующий субъект. Она не может заключать договоры с операторами связи на пользование общим имуществом МКД без согласия собственников.
— За последние годы «интернет-войны» существенно поменяли свой характер, — утверждает Александр Костюков. — Провайдеры одновременно сражаются на двух фронтах: на «конкурентном» — за новых абонентов, на «судебном» — за право безвозмездно размещать свое оборудование в нужном многоквартирном доме. При этом провайдеры, которые не желают договариваться и заключать договоры на использование общего имущества, пытаются привлечь управляющие организации к материальной ответственности «за воспрепятствование пользования общим имуществом МКД». Часто провайдеры прибегают и к такой хитрости: после заключения возмездного договора с управляющей организацией они пытаются признать его условия недействительными, чтобы взыскать денежные средства за «неосновательное обогащение».
Александр Костюков приводит пример еще одной изобретательности провайдеров. Они считают, что, заключив договор лишь с одним из жителей многоквартирного дома, они уже имеет право безвозмездно использовать общее имущество собственников помещений МКД, чтобы проложить свои кабели и оборудование в любом месте общего пользования МКД, не спрашивая согласия других собственников, и не согласовывая даже места его установки с управляющей организацией.
— Провайдеры обосновывают свои действия нормами законодательства о связи и Гражданского кодекса, однако в подобных отношениях приоритет отдается нормам жилищного законодательства, — утверждает Александр Костюков. — Верховный суд РФ в Определении №304-ЭС 17-10944 от 26 апреля 2018 года по делу №А 75-9721/2016 выразил позицию, которая признала приоритет норм жилищного законодательства при использовании общего имущества МКД операторами связи и провайдерами. Было доказано, что заключение договора на оказание услуг связи между одним или несколькими жителями дома и оператором связи не является согласием всех собственников МКД на размещение оборудования. Подобные договоры не могут служить основанием для использования общего имущества МКД. Часто упускается из вида и то, что операторы и провайдеры являются коммерческими организациями, которые не работают на благо жителей многоквартирного дома безвозмездно. Они собирают денежные средства за свои услуги, в том числе, и за счет использования чужого имущества. А согласие собственников на его использование возможно получить единственным способом — в соответствии со ст.44 ЖК РФ — т.е. на основании решения общего собрания собственников помещений МКД.
Эксперт добавляет, что ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества МКД возлагается на управляющую организацию, и ремонт этого имущества осуществляет управляющая организация за счет средств платы за содержание и текущий ремонт.
— Контролирующим органам не интересно, кто испортил имущество собственников, прокладывая интернет-кабели, — говорит Александр Костюков. — Спрос, в любом случае, будет с управляющей организации, и именно ее обяжут отремонтировать стены, плиты перекрытий и кровлю. И очень хорошо, если не выпишут штраф.
Пандемия 2020 года дала толчок онлайн-торговле и развитию интернет-услуг. Откладывать решение вопроса о взаимодействии провайдеров с собственниками жилья стало невозможно. С этим связано еще одно поручение президента о включении в строительные нормы «условий об обязательном оснащении строящихся, реконструируемых или подлежащих капитальному ремонту многоквартирных жилых домов современной инфраструктурой широкополосного доступа к интернету и использования единого портала государственных и муниципальных услуг для организации обмена между работниками и работодателями электронными документами, связанными с регулированием трудовых отношений и сведениями о трудовой деятельности».
По мнению эксперта Александра Костюкова, в современных реалиях «недискриминационный» допуск провайдеров в многоквартирный дом для установки оборудования связи возможен лишь при условии недискриминации интересов собственников жилья:
— Любое оборудование провайдеров всегда потребляет электроэнергию. Логично, если они станут «автоматически» и регулярно заключать договор с электросетями напрямую, чтобы не усложнять жизнь дому. Кроме того, необходим простой алгоритм компенсации провайдером ущерба, который наносится общему имуществу собственников во время прокладки кабелей. А еще провайдеры хотят иметь регулярный доступ к своему оборудованию, что требует от управляющих организаций затрат на сопровождение, ведь, по договору, управляющие организации несут материальную ответственность за сохранность чужого оборудования. И чтобы исполнить поручение президента, в первую очередь, нужно разработать регламент взаимодействия управляющей организации с провайдерами по доступу к общему имуществу МКД. Пока же без такого регламента управляющие организации не имеет права пускать провайдеров в дома. Более того, управляющие компании часто вынуждены демонтировать незаконно установленные сети и оборудование в домах на основании предписаний контрольных органов.
Эксперт Александр Костюков надеется, что уже к августу 2020 года, в срок, который установил президент, кабинет министров сможет выработать четкие инструкции, по которым и провайдеры будут допускаться в жилые дома «без дискриминации», и интересы собственников жилья будут учтены на 100 процентов.
— Недискриминационным этот процесс должен быть для всех участников процесса, — считает эксперт Александр Костюков.

Читать подробнее...

1 июля – повышение тарифов на коммунальные услуги, а не жилищные

Эксперт сферы ЖКХ Александр Костюков объяснил, в чем состоит принципиальная разница утверждения коммунальных и жилищных тарифов.
С 1 июля в России выросли коммунальные тарифы. Подорожали газ, электроэнергия, горячая и холодная вода, водоотведение, отопление, вывоз ТКО. В отличие от прошлого года, подорожание произошло в один этап. Индексация цен прошла по распоряжению правительства РФ, в среднем по стране она составила 4%.
— Насколько подорожать конкретному виду коммунальной услуги, определили в субъектах РФ, — комментирует эксперт Александр Костюков. — В Санкт-Петербурге тарифы выросли на 3,8%, в Московской области – на 4,1%. В Омской области, Бурятии и Якутии услуги ЖКХ подорожали на 5%. Экономическое обоснование коммунальных тарифов произошло в зависимости от потребностей конкретных поставщиков коммунальных ресурсов и от уровня инфляции в регионе. Один коммунальный ресурс, например отопление, вырос больше, а другой, например, холодная вода, — меньше, но в целом, за чем следили в регионах, суммарный рост всех видов платежей не превысил установленный для региона предел роста.
Эксперт уточнил, что ежегодный рост коммунальных тарифов определяется издержками, из которых формируется тариф поставщиков услуг, в т.ч. невозможные к взысканию задолженности, возмещение инвестиций, оплата аренды, зарплата работников с учётом инфляции. Повышение коммунальных тарифов производится ежегодно, чтобы не допустить хаотичного и резкого роста цен, чтобы этот процесс был предсказуемым и управляемым.
Александр Костюков напомнил, что в 2019 году председатель правительства РФ Дмитрий Медведев подписал постановление, которое позволяет не допускать роста цен на коммунальные услуги выше уровня инфляции. В том числе, регионы обязаны согласовывать превышения индекса роста платы для ЖКХ с ФАС России. Ранее это было не обязательно, т.к. в нормативных документах имелись основания для принятия тарифа выше инфляции «в крайнем случае». Такое повышение тарифов решало проблемы местного бюджета и считалось законным. Муниципалитеты этим часто пользовались. «Необоснованными» такие тарифы назвать было нельзя. А вот несправедливыми — можно. Сегодня «лазеек» для обхода федеральных ограничений стало гораздо меньше.
— В отличие от коммунальных услуг, жилищная услуга имеет совсем другую механику утверждения цены, — констатирует Александр Костюков. — Ее устанавливает не правительство того или иного региона, а собственники многоквартирного дома. Это происходит на общем собрании, где одновременно определяется объем работ для своей управляющей организации на год вперед.
Собственно, объем работ для обслуживания дома, который утверждают собственники, и определяет стоимость жилищных услуг, уточняет Александр Костюков. По его словам, несмотря на необходимость выполнения ряда работ, собственники часто не принимают решения о проведении в доме конкретных видов ремонта, экономят за счет ветшания своего имущества, стараясь сохранить привычные цифры в платежных квитанциях на жилищные услуги.
Эксперт обращает внимание на серьезнейшую проблему в этом вопросе: несмотря на недофинансирование собственниками содержания общего имущества многоквартирного дома, количество необходимых услуг и работ возрастает. Это связанно с тем, что ускоренное ветшание жилищного фонда в большинстве случаев требует не просто «поддерживающих мероприятий», но и текущего и даже капитального ремонта. Александр Костюков считает, что недопущение роста цен на коммунальные услуги выше уровня инфляции положительно отразится на платежеспособности населения перед поставщиками ресурсов:
— Выверенная координация цен на жилищные и коммунальные услуги, в первую очередь, нужна для недопущения ухудшения благосостояния граждан. Справедливые цены как на коммунальные, так и на жилищные услуги исключат перекосы в финансировании отраслей ЖКХ и повысят доступность к услугам и работам для комфорта проживания.

Читать подробнее...

«Давайте негромко»

Госдума приступила к рассмотрению новых правил «о тишине» в многоквартирном доме. О нюансах нового законопроекта рассказывает эксперт сферы ЖКХ Александр Костюков.
Наряду с проведением «уважительного» ремонта в новом законопроекте появилось требование и материальной ответственности за порчу общего имущества дома.
Спрос на услуги ремонта и строительства в мае 2020-го установился на уровне пятилетнего максимума. Об этом говорится в исследовании, подготовленном одним из федеральных сервисов частных объявлений. В числе регионов, где ремонтная активность стала самой высокой, — Ленинградская, Архангельская, Томская, Тюменская и Челябинская области, Красноярский край. Длительная самоизоляция в период карантина показала, как важно соблюдение тишины в вечернее и ночное время и вообще уважительное взаимоотношение соседей.
«Карантинная» практика подтолкнула депутатов Госдумы к созданию новой статьи Жилищного кодекса РФ «Обязательства по соблюдению прав соседей в многоквартирных домах». В ней предлагается оповещать соседей о предстоящем в квартире ремонте с указанием в объявлении ответственного за шум. «Систематическое (более двух раз в течение одного месяца) нарушение обязательств, предусмотренных настоящей статьей, влечет административную ответственность собственника жилого или нежилого помещения», — говорится в законопроекте.
Нарушением тишины в ночное время предлагается считать «совершение действий, в результате которых звуки, источник которых находится в жилом или нежилом помещении, явно слышны за пределами этого помещения, или вибрация, источник которой находится в жилом или нежилого помещения, явно ощущается за его пределами».
— Под такое описание нарушения могут попасть все громкие звуки, которые издают домашние животные, — поясняет Алесандр Костюков. — В том числе, лай собак, который является одним из самых распространенных нарушений покоя соседей.
Не считать нарушениями предлагается звуки «обычной жизнедеятельности» человека, например, звук воды в инженерных системах, звук шагов при ходьбе, плач ребенка, а также шум от спасательных, аварийно-восстановительных и других неотложных работ.
Особенностью законопроекта, на которую обращает внимание эксперт Александр Костюков, является «норма о материальной ответственности за причиненный ущерб общему имуществу многоквартирного дома». Законодатель указал за что будет нести ответственность собственник и лица, которых он допустил в жилое или нежилое помещение: за повреждение инженерных коммуникаций, конструктивных элементов и имущество других собственников дома. В случае, если ущерб причинен лицами, которых собственник пустил в жилое или нежилое помещение, то сам собственник наравне с ними будет нести солидарную ответственность.
— Часто виновниками вандализма в многоквартирных домах становятся дети и подростки, — комментирует Александр Костюков. — Лица, не достигшие четырнадцатилетнего возраста, к ответственности не привлекаются. Начиная с четырнадцатилетнего возраста, дети подлежат привлечению к административной ответственности, а с 16 лет могут привлекаться в рамках уголовного законодательства за порчу общего имущества.
Согласно статье 39 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. По действующему законодательству, солидарная ответственность наступает, если это предусмотрено договором или установлено законом.
— При этом материальная ответственность между владельцем конкретного жилого (нежилого) помещения в доме и управляющей организации разграничена и не является солидарной, — отмечает Александр Костюков. — В случае принятия новой нормы о материальной ответственности собственника помещения, станет проще взыскивать с виновного ущерб лифтовому оборудованию, дворовым постройкам, системе отопления или электроснабжения.


Читать подробнее...

Ремонтируйтесь без остановки!

Госдума предлагает введение прямого запрета на арест денежных средств, находящихся на спецсчетах, на которых формируются фонды капитального ремонта. Эксперт сферы ЖКХ Александр Костюков о причинах новых поправок в ст. 175 Жилищного кодекса РФ.
Главная мотивация для открытия такого спецсчета, поясняет эксперт Александр Костюков, — спокойствие собственников дома и контроль над собранными средствами: деньги не тратятся на ремонт посторонних многоэтажек. Однако практика последних лет показывает, что многоквартирные дома со спецсчетами получают лишь «психологическую» выгоду: содержать спецсчет иногда бывает даже убыточно из-за высокой стоимости обслуживания счета в банке и низкой процентной ставки по депонированию денежных средств.
— К тому же, практически нигде нет установленных субсидий для собственников помещений МКД на проведение капремонта, если фонд капитального ремонта формируется на специальном счете, — поясняет эксперт Александр Костюков.
Еще одной проблемой спецсчета стал арест денежных средств по обязательствам владельца специального счета (за исключением обязательств, вытекающих из договоров, заключенных на основании решений общего собрания собственников помещений в МКД). Эксперт отмечает, что в стране сложилась неблагоприятная правоприменительная практика, при которой на денежные средства, находящиеся на специальном счете для капремонта, накладывается арест в качестве обеспечительной меры по исковому заявлению ресурсоснабжающих организаций.
— Со спецсчета для капремонта могут запросто списать задолженность, например, за водоснабжение, — поясняет ситуацию Александр Костюков. — Доказать, что деньги, находящиеся на спецсчете, являются собственностью собственников помещений дома, и поэтому на них не может быть наложен арест, бывает крайне трудно!
По мнению эксперта, отсутствие в законодательстве прямого запрета на арест денежных средств, находящихся на специальном счете, на котором формируется фонд капитального ремонта, позволяет третьим лицам тратить средства не на цели данного счета. Арест такого спецсчета остается на усмотрение суда и службы судебных приставов, и, к сожалению, довольно часто применяется в качестве обеспечения обязательств, не связанных с проведением капремонта общего имущества МКД.
— Сегодня, применяя статью 140 ГПК РФ, суд может наложить арест на абсолютно любой банковский счет, включая счета фонда капитального ремонта, — утверждает Александр Костюков. — Длительные судебные разбирательства с выяснением правомерности ареста спецсчета, открытого для капремонта, приводит к неблагоприятным последствиям для собственников МКД: капремонт проводится несвоевременно, возрастает угроза безопасности проживания всех жителей в нем. О психологическом раздражении и снижении мотивации собственников и говорить не приходится.
Александр Костюков отмечает, что непроведение капитального ремонта в установленные сроки приводит к принудительному переводу средств «проштрафившегося» дом в «общий котел». При этом региональный оператор не получает денежные средства, находящиеся на специальном счете в связи с наложенным на него арестом, и вынужден нести расходы из средств других многоквартирных домов.
— Спецсчета должны стимулировать активных собственников на проведение капитального ремонта, на изменение быта «под себя», — говорит эксперт Александр Костюков. — Однако сложившаяся практика не обеспечивает гарантии проведения капитального ремонта, поскольку спецсчета не защищаются особым режимом наложения ареста на денежные средства. Инициатива установить прямой запрет на арест спецсчетов в пользу третьих лиц — полезная, но несколько запоздалая. Надеюсь, она все же поможет сохранить оптимизм жителей тех домов, которые мечтали о хорошем ремонте.
Для справки:
Собственники помещений в многоквартирных домах, согласно действующему законодательству, могут выбрать один из двух способов распоряжения собранными средствами на капремонт: создать спецсчет для своего дома или перечислять деньги региональному оператору — в «общий котел». Первый вариант — оформление спецсчета — подходит только для юридического лица: спецсчет по выбору собственников жилья оформляется или на регионального оператора по капремонту, или на ТСЖ/ЖСК, или на управляющую организацию. Распоряжаться деньгами могут исключительно собственники жилья на основании решения общего собрания.

Читать подробнее...

Общедомовое собрание онлайн: повышаем явку и безопасность

Эксперт сферы ЖКХ Александр Костюков предупредил о скором изменении формата проведения общедомовых собраний по всей стране. Вносить изменения в повестку собрания, голосовать и получать протокол можно будет, не выходя из квартиры.
Процедура проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с годами совершенствуется и все более чутко подстраивается под потребности населения. На этот раз поправки в Жилищный кодекс, утвержденные в третьем чтении депутатами Госдумы, регламентируют использование информационных систем при проведении общих собраний собственников.
Действовавшие до этого нормы Жилищного кодекса и ранее позволяли проводить общедомовое собрание с помощью различных интернет-систем, в том числе —  через ГИС ЖКХ. Однако на практике эта возможность не использовалась в связи с нестабильной работой системы и, самое главное, отсутствием четких правил ее использования при проведении собрания.
— Принятые поправки в Жилищный кодекс РФ упрощают процесс управления многоквартирным домом. Они регламентируют порядок проведения онлайн-собрания при использовании как ГИС ЖКХ, так и региональных (созданных по распоряжению губернаторов) и иных информационных систем, — говорит эксперт сферы ЖКХ Александр Костюков.
По мнению эксперта, принятые нормы оказались чрезвычайно кстати в условиях домашней самоизоляции, хотя изначально они разрабатывались для решения проблемы низкой явки собственников на собрание:
— Соседям бывает непросто набрать 2/3 голосов от общего числа голосов собственников при решении вопросов о ремонте, выборе способа управления общим имуществом или смене управляющей компании. Проблемы есть в каждом доме, а вот времени на них находят не все. Теперь все вопросы можно решать без личных встреч, достаточно иметь навыки работы в Интернете.
При этом Александр Костюков отмечает, что в Жилищном кодексе РФ сохранились все формы проведения собраний собственников без каких бы то ни было преференций в пользу онлайн-собраний.
Что же касается дистанционного собрания, сообщает эксперт, то новыми поправками в Жилищный кодекс РФ введено понятие «Первое общее собрание собственников помещений в МКД в форме заочного голосования с использованием системы». При его проведении инициатор собрания исполняет функции администратора собрания. При последующих собраниях администратора собрания нужно будет выбирать каждый раз заново.
— Администратор собрания — ключевой человек в жизни дома, — считает Александр Костюков. — Он определяет порядок работы собрания. Например, в каком порядке собственники помещений будут принимать решения, продолжительность голосования и т.д.
Появились и другие нормы. Например, собственник помещения получил право отказаться от участия в онлайн-собрании. Для этого он обязан не менее чем за 5 дней направить в организацию, управляющую домом, письменный отказ. Такие отказы в обязательном порядке передаются администратору собрания, чтобы тот знал, кто из соседей и как намерен голосовать: ведь старая система заполнения бумажных бюллетеней тоже сохраняется.
Если от участия в онлайн-собрании отказались собственники, обладающие более чем 50% голосов, то первое онлайн-собрание не может быть проведено, — подчеркивает Александр Костюков.
О проведении онлайн-собрания его администратор обязан уведомить своих соседей одновременно и новым, и старым способом: в интернете и объявлениями на дверях подъезда.
— С использованием региональных информационных систем при проведении онлайн-собраний первое время будут проблемы, — предупреждает Александр Костюков. — Новые нормы Жилищного кодекса обязывают региональные системы автоматически передавать всю информацию о собрании в ГИС ЖКХ. При этом объем передаваемых сведений может быть очень большим. Это и извещение о проведении собрания, и принятые собранием решения, и итоги голосования в виде протокола.
На этапе становления нового вида общедомового собрания не исключены сбои в работе системы, считает эксперт. По этой причине, вышеперечисленные нормы будут применяться с момента обеспечения технической возможности, которая должна быть реализована не позднее 01 июля 2021 года.
Новые поправки в Жилищный кодекс отложили до конца текущего года проведение всех ежегодных общедомовых собраний, запланированных на 2020 год.
— Это своевременное решение, — считает Александр Костюков. — Оно позволит собственникам не рисковать здоровьем и отложить собрание на более безопасное время.
По предположению Александра Костюкова, большая часть собраний в 2020 году пройдет осенью. Часть из них уже может пройти в онлайн-режиме.

Читать подробнее...

Вступил в силу закон, ограничивающий «питейные заведения» в домах

Эксперт рынка ЖКХ Александр Костюков прокомментировал новые правила, которые призваны отрегулировать проблему магазинов-«разливаек», мешающих спокойному проживанию граждан.
05 мая вступил в силу Федеральный закон «О внесении изменений в статью 16 ФЗ «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольной продукции» №145-ФЗ от 24.04.2020г. Его с нетерпением ждали жители многоквартирных домов, в которых на первых этажах разместились заведения, торгующие алкоголем на розлив.
С 05 мая в России введены серьезные ограничения на розничную продажу алкоголя в заведениях общественного питания, которые расположены в многоквартирных домах или на прилегающих к ним территориях. Теперь продажи разливного алкоголя разрешаются при условии, что площадь зала обслуживания посетителей будет не менее 20 кв.м. Кроме того, таким питейным заведениям запретили торговать спиртным с 23 часов вечера до 08 часов утра.
Эксперт Александр Костюков, год назад прокомментировавший подготовку данного закона, считает, что ограничения работы так называемых магазинов-«разливаек» направлены на борьбу с торговлей спиртным ночью и защиту покоя граждан.
По словам эксперта, жильцы многоквартирных домов, в которых расположены питейные заведения, в первую очередь, страдают от их шумных клиентов. Особенно сильно страдают от шума жители домов, в которых работают круглосуточные «разливайки». Шумные компании часто распивают спиртное прямо под окнами дома.
— Чтобы прекратить нарушение прав жителей дома, принято решение ограничить работу тех магазинов, в которых площадь зала обслуживания меньше 20 кв.м., — говорит эксперт. — Причем, по новым правилам, под площадью зала обслуживания посетителей понимается площадь специально оборудованных помещений объекта общественного питания, предназначенных для потребления готовой продукции, определяемая на основании инвентаризационных и правоустанавливающих документов.
Александр Костюков считает, что изменение законодательства, ограничивающего размещение «шумных» заведений в многоэтажках, назрели объективно:
— Мы видим, что Правительство РФ ведет планомерную работу для защиты прав граждан на тишину и комфорт проживания: с осени 2019 года действует закон о запрете хостелов; определены нормы запрета на перепланировку помещений МКД для коммерческого использования, в которых конечное решение вопроса отдано жителям дома. Такие изменения направлены на изменение утвержденных много лет назад СанПинов, которые сегодня слабо защищают людей от недобросовестных предпринимателей. Если не вводить новые правила, магазины и кафе продолжат и далее не обращать внимание на многочисленные жалобы жильцов многоквартирного дома: на антисанитарию, на шумную работу грузчиков, неприятные запахи и громкую музыку из кафе, на крики нетрезвых посетителей пивных и запах мочи под балконами, на курение под окнами работников офиса и т.п. Новые правила должны не выживать предпринимателей с наработанных мест. В первую очередь, они должны четко мотивировать на выполнение требований по защите прав жителей дома. Нарушение этих правил должно стать экономически не выгодным для владельцев магазинов или кафе.
По мнению Костюкова, благодаря новому закону, сегодня можно смело сократить, например, количество точек разливного пива. В таком количестве они не нужны, а вот неприятностей они приносят немало. Для оптимизации этой работы возможно введение классификации многоквартирных домов по видам разрешенного использования коммерческих помещений для недопущения нарушения прав собственников жилых помещений. Следствием таких ограничений должен стать баланс доступности «магазина у дома» и комфорта проживания. Те предприниматели, которые заинтересованы в сохранении своей точки торговли, должны будут изменить бизнес-процессы, максимально учитывая интересы граждан.
Сегодня из-за эпидемии коронавируса владельцы точек разливного алкоголя вынуждены были закрыть свои точки еще несколько недель назад. Многие расторгли договор аренды, чтобы не нести убытки. По оценке Александра Костюкова, из-за введения новых правил, около половины точек разливного алкоголя не смогут вернуться к своему делу даже после снятия режима ограничений. Часть «разливаек» попытается продолжить работу, всеми способами оттягивая момент закрытия или перепрофилирования. В этом случае эксперт советует жильцам обращаться в органы государственного контроля, которые обязаны отреагировать на жалобу.
Как мотивировать сферу общественного питания учитывать в своей работе право жителей на комфортное проживание, задача непростая, но очень нужная. По сути, по таким параметрам определяется уровень цивилизованности общества и страны, считает Александр Костюков.

Читать подробнее...

О последствиях неисполнения обязательств по договору управления во время карантина

Президиум Верховного Суда Российской Федерации подготовил актуальный обзор судебной практики, связанный с применением законодательства и мер по противодействию распространению коронавирусной инфекции (COVID-19). Эксперт сферы ЖКХ Александр Костюков прокомментировал положения, которые будут интересны жителям многоквартирных домов.

Для людей, находящихся в сложной экономической и психологической ситуации самоизоляции, важно, чтобы бытовые условия помогали пережить этот период без лишних хлопот. Дом и квартира стали для многих семей, по сути, последней «крепостью», которая защищает от инфекции. В такой период жителям многоэтажек особенно важно, как управляющие организации обслуживают их дом и выполняют условия заключенного договора.
— В каждом многоквартирном доме есть заключенный договор управления и решение общего собрания собственников о проведении, в том числе, текущего ремонта, — говорит Александр Костюков. — Первые «летние» работы должны были начаться в апреле, но по факту, они проводятся не везде: с введением карантинных мероприятий потребители резко перестали оплачивать жилищно-коммунальные услуги.
Как считает Александр Костюков, опубликованные разъяснения Верховного суда помогут всем сторонам разобраться в сложившейся ситуации. Для этого, прежде всего, нужно понять, какие последствия могут наступить для сторон договора управления после неисполнения ими своих обязательств.
— В случае с пандемией коронавируса обязательства не могут выполнить обе стороны договора управления МКД: собственники существенно снижают финансирование заказанных работ, а управляющие организации не могут приобрести материалы или организовать производственный процесс из-за ограничений, — говорит Александр Костюков.
Как же в этой ситуации должны поступить стороны? Верховный суд РФ считает, что «…сторона договора может расторгнуть или изменить договор из-за эпидемиологической обстановки, ограничительных мер или режима самоизоляции в связи с существенным изменением обстоятельств, но лишь в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечёт для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на изменённых судом условиях».
— В то же время, установление Президентом России нерабочих дней в период с 30 марта по 30 апреля 2020г. основанием для переноса срока исполнения обязательства не является, — подчеркивает Александр Костюков. — И можно ожидать, что в некоторых случаях потребители будут добиваться запланированного ремонта общего имущества МКД через суд. Однако судебные тяжбы с управляющими организациями — это совершено не то, что сейчас нужно жителям МКД, — уверен эксперт сферы ЖКХ. — Поэтому правильным выходом для всех сторон может стать объективный пересмотр сроков исполнения текущего и капитального ремонта с учетом платежей.
По мнению эксперта, важно понимать и то, какую ответственность во время карантина будет нести потребитель за несвоевременную оплату жилищно-коммунальных услуг.
— 2 апреля 2020 года вступило в силу Постановление Правительства РФ №424, которое до конца года освободило потребителей жилищно-коммунальных услуг от пени и штрафов за задержку обязательных ежемесячных платежей, — напоминает Александр Костюков. — Психологически это уже оказало влияние на резкое увеличение задолженности собственников жилья перед управляющей организацией и поставщиками коммунальных ресурсов.
Эксперт отмечает, что между управляющей организацией и собственниками жилья часто заключаются договоры и другого характера. Например, о рассрочке платежа по уже имеющейся задолженности или об оказании потребителю дополнительных услуг (ремонт в квартире) и т.п. О таких обязательствах в Постановлении Правительства №424 ничего не сказано.
Обзор Верховного суда РФ помогает понять, как должна применяться ст.401 ГК РФ в случаях ответственности гражданина при неисполнении им своих обязательств: «Граждане могут быть освобождены от ответственности за нарушение обязательств при отсутствии вины, то есть в ситуации, когда гражданин при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, принял все меры для надлежащего исполнения обязательства».
— Следует обратить внимание, что обстоятельства, связанные с эпидемиологической обстановкой и ограничительные меры или режим самоизоляции хоть и признаются обстоятельствами непреодолимой силы, не влекут за собой освобождения потребителей от уплаты жилищно-коммунальных услуг, — напоминает эксперт.
Александр Костюков делает вывод, что сфера ЖКХ в 2020 году будет переживать непростой период. Недофинансирование работ со стороны собственников жилья не позволит управляющим организациям в полной мере выполнить свои обязательства по договору управления. И даже после снятия ограничений ситуация будет исправляться медленно. Главной причиной станет падение уровня доходов населения: опрос предпринимателей, проведенный в апреле Центром стратегических разработок (ЦСР), показал, что доля компаний, оптимизирующих фонд оплаты труда, возросла до 50%.

Читать подробнее...

Страницы: 1 | 2 | 3 | 4 | След.
облачный сервис для тсж, ЖСК, ук жкх
Инфокрафт ЖКХ 365
- Расчет ЖКУ;
- Бухгалтерский учет;
- Обмен данными с ГИС ЖКХ.
Узнать больше
вниз
наверх