x

Узнавай горячие новости первым!

Присоединяйтесь к нам ВКонтакте, чтобы первым
узнавать новости Реального ЖКХ.

Нажмите "Подписаться на новости", чтобы читать нас Вконтакте

Я уже подписался, спасибо!

» Определение доли в праве общей собственности на общее имущество МКД
Страницы: 1
RSS
Определение доли в праве общей собственности на общее имущество МКД, При расчете суммы оплаты по ст. содержание и ремонт общего имущества МКД, ТСЖ исходят из м2 площади квартиры
АХ ТЫ ДОЛЯ МОЯ ДОЛЯ( слова из песни)

Рассуждение вслух, представителя собственника МКД. г. Клинцы.
Парашина Е.Д.
Столкнулся с проблемой, изучил ее и пришел к выводу, что надо защищать свои права а заодно и собственникам многоквартирных домов( МКД) эта информация будет крайне полезна. У нас сотни домов, где территории не имеют четких границ, десятки домов, где не определены границы земельных участков, собственники не в полной мере понимают , знают и применяют на практике свои возможности по управлению МКД, пользованию общим имуществом МКД и многое, многое другое. Пусть это будет небольшим наглядным пособием для собственников жилых помещений МКД. Жилищный Кодекс РФ, не всегда есть под рукой, да и с лету его не осилишь, поэтому отдельные вопросы, заслуживающие особого внимания выношу на обсуждение.

Статья 38. Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме

1. При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

2. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

Мнение представителя собственника:
Как только гражданин расписался в получении свидетельства о праве собственности, с этого момента у него появляется доля в праве на общее имущество МКД, например стоянка авто возле дома, если территория участка сформирована и зарегистрирована на кадастровом учете, возможность использования и хранения более мелкого транспорта, коляски, велосипеда, и.д.

Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

1. Доля в праве общей
собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения
в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.


2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Мнение представителя собственника:
Что происходит на самом деле? УК, или ТСЖ, не забивая голову различными расчетами и цифрами, взимает плату по ст. содержание и ремонт общего имущества исходя из тарифа, который определил орган местного самоуправления, тарифа, который приняли собственники помещений на общем собрании с учетом площади квартиры собственника, один показатель умножается на другой.,например, 19р х 68м2= 2292р
А где же доля, о необходимости которой, при применении взимания платы по ст. содержание и ремонт общего имущества, указывают поименованные ст. ЖК РФ.

Ответ: а их никто из УК и ТСЖ не определяет и не считает, не смотря на то что Закон этого требует.
Отдельные нормативные документы отрасли ЖКХ давно определили порядок определения долей в праве общей собственности на общее имущество МКД, где прямо указано, что доля каждого собственника определяется путем
деления площади помещения, на сумму площадей жилых и нежилых помещений в доме( по экспликации БТИ) находящихся в соответствующих видах собственности( частной, государственной)

На примере это выглядит так: пл. квартиры собственника 68м2
Площади жилых и нежилых помещений находящихся в собственности 3880м2
Доля собственника в праве общей собственности на общее имущество составит 0,01753

Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме

1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

3. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
(в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 27.07.2010 N 237-ФЗ)

В настоящее время на территории РФ действует Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491
"Об утверждении Правил содержания общего имущества в
многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность".
Именно это постановление определило состав общего имущества МКД а также обязанность собственников помещений заключить договора о содержании и ремонте общего имущества МКД, при этом в обязательном порядке собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. (ст. 16, 17 )

1. Состав общего имущества определяется:
а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений) - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
б) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества;
в) органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

2. В состав общего имущества включаются:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
б) крыши;
в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
3. При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.
4. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.
5. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
6. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

7. В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.
8. Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

Мнение представителя собственника: во всем многообразии общего имущества присутствует и доля в праве на общее
имущество МКД каждого собственника, поэтому не случайно,
пункт 28 поименованного постановления опять, настоятельно требует от собственников помещений нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы. А если она не определяется, соответственно она и не применяется, хотя этот факт пытаются опровергнуть представители Администрации г. Клинцы.

Но, определить долю в праве на общее имущество, еще не значит воспользоваться ею при оплате коммунальных услуг и в частности, услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД. К сожалению, кроме судейского сообщества, при принятии решений по Жилищному кодексу РФ, ни УК ни ТСЖ не пользуются и не применяют долю в праве на общее имущество, при оплате услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД. Это происходит на мой взгляд потому, что не все собственники жилых помещений могут воспользоваться услугами адвоката, найти защиту в суде, внести необходимое решение при рассмотрении таких вопросов на общем собрании собственников, в силу других причин, по которым определение доли в праве и ее использование при расчетах оплаты коммунальных услуг не применяются управляющими компаниями и ТСЖ.. Доля в праве на общее имущество МКД является неотъемлемой частью целого, то есть квартиры и именно поэтому ЖК РФ требует участия доли в праве на общее имущество во многих вопросах .Для того, чтобы доля в праве работала , необходимо знать и применять некоторые другие исходные данные УК или ТСЖ. Например: ежемесячные траты ТСЖ, УК, по ст. содержание и ремонт общего имущества МКД. Это не трудно, так как ст. 137 ЖК РФ
обязывает ТСЖ ежегодно
, определять смету доходов и расходов, в том числе и расходы на содержание и ремонт общего имущества МКД, а также устанавливать на основе принятой сметы размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество МКД…Это значит, что в квитанции на оплату коммунальных услуг и в частности расходов на содержание и ремонт общего имущества, кроме указанного тарифа и метров квадратных жилой площади собственника , должен быть применен показатель доли собственника в праве на общее имущество МКД .

В обязанность ТСЖ, в соответствии с требованием ст. 138 ЖК РФ , как бы оно этого не хотело , входит и обязанность по обеспечению выполнение всеми собственниками помещений в МКД обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества МКД в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество.

Спросите у председателя ТСЖ или директора УК о размере вашей доли в праве на общее имущество и вы убедитесь в том , что для них это нечто новое, так как опять же , на практике это не применяется. П О Ч Е М У???

Если доля в праве на общее имущество ТСЖ, или УК не применялась, значит и расчеты по оплате коммунальных услуг, не соответствуют требованиям ЖК РФ и нуждаются в перерасчете???

ОТВЕТ: расчеты нуждаются в перерасчете, так как разница в конечной сумме по ст. оплата за содержание и ремонт общего имущества, будет значительно ниже там, где доля в праве на общее имущество МКД применена и выше там, где ее нет, то есть в нашей ежемесячной оплате коммунальных услуг .

Достаточно произвести простое арифметическое действие с исходными данными( ежемесячный расход ТСЖ на оплату услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД) например 63 тыс руб и окончательная сумма вашего платежа по ст. содержание и ремонт общего имущества будет вам видна, в нашем примере сумма составит 1104 руб. Разница в платежах видна достаточно ярко, если еще учесть, что перерасчет можно требовать за три последних года, сумма экономии будет значительна.

ПРИМЕЧАНИЕ: все цифры относительные и не имеют отношения к расчетам ТСЖ или УК.

Особый интерес к составу общего имущества МКД проявляется заинтересованными лицами к подвалам МКД, которые в силу определенных обстоятельств через некоторое время, становятся подвальными «супермаркетами».

Собственники МКД должны также знать, что и земля под домом , это тоже часть общего имущества МКД , и распорядиться например подвальным помещением или участком земли под домом, могут только собственники, путем принятия решения на общем собрании, при условии что присутствовало не менее 2\3 голосов от числа собственников. Решения о реконструкции многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества, принимаются
только с согласия всех собственников
помещений (ст.36 п.3 ЖК РФ).


Статья 48.
Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме


1. Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

2. Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально.

3. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем
собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном
доме.

Мнение представителя собственника:
Официальной методики определения количества голосов при голосовании на общем собрании не опубликовано, но некоторые Департаменты ЖКХ субъектов РФ, отдельные муниципальные образования, приняли свое нормативные акты, в которых утвержден порядок определения долей в праве на общее имущество МКД и порядок определения количества голосов собственников помещений, исходя из доли в праве на общее имущество МКД. Формула расчета голосов, которыми обладает собственник рассчитывается исходя из доли собственника в праве на общее имущество и установленного размера голосов собственников, то есть, 100 или 1000. В нашем примере, доля собственника в праве собственности на общее имущество МКД равна 0,01753, значит количество голосов собственника может быть: 1,75 или 17.53 голоса.
Совершенно не случайно ЖК РФ обязывает ТСЖ вести Реестр членов ТСЖ, где должны содержаться и сведения , о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество МКД. Есть квартиры маленькие(хрущевки) средние до 150 м2 и большие, более 200м2, так вот два владельца квартиры с большим метражом могут решить исход голосования на общем собрании собственников, или, если они, 2таких собственника отсутствуют на собрании собственников, кворума может и не быть, поэтому поднятие рук, при голосовании не решит проблему, только количество голосов собственника.



Список законов и нормативных актов, использованных при подготовке и написании статьи:
1.Жилищный Кодекс РФ в редакции от 28.12.2013 года и комментарии к нему.
2.Гражданский Кодекс РФ
3. Постановление правительства РФ № 491, а также 354 от 2011 года
4. Постановление Конституционного Суда РФ № 12-П
5. Постановление правительства РФ № 25.
6.Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 64 « О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания
7. Материалы журнала « Управление многоквартирным домом»
8. Арбитражная практика по спорам в ЖКК, приложение к журналу « Жилкомаудит»
9. Информация размещенная на Правовом консалтинге ГАРАНТ
10. Информация , размещенная на сайте Муниципального образования г. Осташков.
11. Методические рекомендации информационно-методического центра МиР, Департамента ЖКХ администрации г. Ростова-на-Дону.
12. Информация размещенная на сайте Первого столичного юридического центра
13.Приказ Министерства юстиции РФ № 29
14. Методические рекомендации по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда, Госстрой РФ № 303
15. Арбитражная практика Арбитражного суда Пермского края – 2008 года.
16.Постановление семнадцатого Арбитражного Апелляционного суда -2009года
17. Определение Апелляционной инстанции Первомайского районного суда г. Пензы, 2011г
18.Распоряжение Департамента жилищной политики г. Москва № 393
19. Письмо Министерства финансов РФ от 11.04. 2007 года.
20. Федеральный закон № 122 ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
21. Письмо Правительства Санкт-Петербурга от мая 2005 года.
Страницы: 1
Читают тему (гостей: 1)
Оставить комментарийНе забудьте поделиться вашим мнением.
Поделитесь информацией с друзьями в соцсетях!
×
Получай горячие новости ЖКХ по почте! Чтобы подписаться на еженедельную рассылку горячих новостей Реального ЖКХ - просто укажите ваш E-mail и нажмите “Подписаться”.
Форма автоматически закроется через 5 сек.

Спасибо, я уже подписался!

вниз
наверх