x

Узнавай горячие новости первым!

Присоединяйтесь к нам ВКонтакте, чтобы первым
узнавать новости Реального ЖКХ.

Нажмите "Подписаться на новости", чтобы читать нас Вконтакте

Я уже подписался, спасибо!

Создать свой блог Создайте собственный блог и расскажите другим
пользователям о ЖКХ вокруг вас.

Верховный суд и вечный вопрос.

Верховный Суд РФ о тарифе на содержание
Очень интересное определение, о котором сочла нужным написать даже «Российская газета», принял Верховный суд 11.11.2014 года (Определение от 11.11.2014 № 5-КГ14-92).
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда рассмотрела дело по иску РЭУ «Русский монолит» к двум собственникам жилого помещения о взыскании задолженности и дело по встречному иску указанных собственников о признании тарифа за содержание и текущий ремонт незаконным. Решением первой инстанции иск о взыскании задолженности был удовлетворен, во встречных требованиях отказано. Суд апелляционной инстанции решение оставил в силе. Верховный суд в рамках рассмотрения кассационной жалобы решения судов первой и кассационной инстанций отменил, направил дело на новое рассмотрение.
В качестве оснований принятого определения Верховный суд указал, что суды установили не все имеющие значение для дела обстоятельства. В качестве таких вопросов суд указал следующие: какой способ управления МКД, в котором находится квартира ответчиков, выбран собственниками помещений; выбрано ли РЭУ «Русский Монолит» в качестве управляющей организации (УО) и имеет ли оно право самостоятельно на основании заключенного договора определять тарифы при расчете платы за содержание и ремонт жилых помещений в МКД; если в этом доме не создано ТСЖ, проводилось ли в спорный период общее собрание собственников помещений, на котором был установлен размер платы за содержание и ремонт жилых помещений; какие тарифы применялись истцом при расчете платы за содержание и ремонт жилых помещений, кем они утверждены, основания их применения и правильность расчетов.
Верховный суд установил, что размер платы за содержание и ремонт жилых помещений в МКД определяется с учетом предложений выбранной в установленном законом порядке УО на срок не менее года на общем собрании собственников помещений, если в этом доме не создано ТСЖ. Если такое решение собственниками принято не было, то размер платы устанавливается органом местного самоуправления (ОМС), а в городах федерального значения – органами государственной власти соответствующего субъекта РФ.
Именно фраза про то, что ОМС имеет право устанавливать плату за содержание и ремонт жилых помещений, если собственники не приняли такого решения, распространилась в Интернете.
Вырванная из контекста определения Верховного суда, она часто сопровождается комментариями о том, что якобы Верховный суд указал, что проведение общих собраний собственников МКД для определения тарифа на содержание и ремонт не обязательно, тариф могут установить ОМС (в Москве и Санкт-Петербурге – органы государственной власти).
Известно, что УО заинтересованы в повышении тарифа на содержание, при этом организация общего собрания собственников – довольно трудная задача, требующая значительных ресурсов (финансовых, трудовых, временных). А уж принятие решения о повышении тарифа на содержание – почти невозможное действие. И вот УО, апеллируя к Определению № 5-КГ14-92, заявляют, что проведение общего собрания собственников затруднительно, установить экономически обоснованный тариф невозможно, и просят ОМС установить тариф на содержание. Применяя такой тариф в расчетах с потребителями, УО утверждают, что законность такого метода установления тарифа подтверждена Верховным Судом.
Кто устанавливает тариф на содержание?
Однако на самом деле все обстоит совсем не так! Определение Верховного суда касается конкретного случая, суд при рассмотрении кассационной жалобы указал, что законность тарифа на содержание и текущий ремонт судами первой и апелляционной инстанций не проверялась. При этом Верховный суд лишь поверхностно описал возможные случаи установления тарифа на содержание.
Безусловно, ОМС в некоторых случаях имеют право устанавливать такой тариф, но порядок этого действия Верховный суд в Определении № 5-КГ14-92 не указывал.
ОМС устанавливают тариф на содержание жилья в трех случаях:
1. собственники не приняли решение о выборе способа управления домом (ч. 3 ст. 156 ЖК РФ);
2. собственники на общем собрании не установили тариф на содержание (ч. 4 ст. 158 ЖК РФ);
3. для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда (ч. 3 ст. 156 ЖК РФ).
Когда собственник (муниципалитет) сдает нанимателю жилое помещение и устанавливает соответствующий тариф (разумеется, с учетом ряда ограничений), вопросов нет. Но на Определение № 5-КГ14-92 ссылаются еще и в первом, и во втором случаях, заявляя, что якобы право на установление тарифа на содержание МКД постановлением администрации, или решением Совета депутатов, или иным местным нормативным актом подтверждено Верховным Судом. Рассмотрим две эти ситуации подробнее.
Ситуация, когда собственники не выбрали способ управления, возникает в случае, если, например, УО прекратила управлять домом в силу истечения срока действия договора управления и отказом одной из сторон его продлить, либо вследствие банкротства УО, либо по иным причинам. Также изменение способа управления происходит при реорганизации ТСЖ или если дом, в котором более 30 квартир, ранее управлялся непосредственно собственниками, что теперь недопустимо.
Если собственники не провели общее собрание и не избрали способ управления, в соответствии с ч. 3 ст. 156 ЖК РФ тариф на содержание и ремонт устанавливает ОМС – это Определением № 5-КГ14-92 подтверждается. Однако (это не указано в Определении, но и не опровергается им), тариф устанавливается исключительно по результатам открытого конкурса по отбору УО. Это прописано в ч. 4 ст. 161 ЖК РФ.
Пункт 34 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (Постановление № 491), также определяет, что, если собственники помещений не приняли решение о способе управления МКД, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается ОМС (в Москве и Санкт-Петербурге – органами государственной власти) по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления. Цена договора управления МКД принимается равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации. Необходимо напомнить, что приведенная норма Постановления № 491 – императивная.
Особенности установления ОМС тарифа на содержание жилья
Определение ОМС тарифа на содержание жилья имеет ряд интересных моментов. Часть 4 ст. 158 ЖК РФ действительно провозглашает такую возможность, однако без утверждения общим собранием перечня услуг и работ по содержанию общего имущества установить размер платы за содержание жилого помещения невозможно!
При этом согласно пп. 2–3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ существенные условия договора управления – это перечень работ и (или) услуг по управлению МКД; услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет УО; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.
В соответствии с п. 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (Постановление № 491) собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Существенные условия – это предмет договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Если хотя бы одно из существенных условий сторонами не определено, договор управления не может быть заключен.
Из системного толкования приведенных норм вытекает, что в случае выбора собственниками УО установление тарифа на содержание – исключительное полномочие общего собрания собственников, и ОМС не может устанавливать тариф на содержание.
Следовательно, ч. 4 ст. 158 ЖК РФ не может быть применена при установлении тарифа для УО (особенности установления тарифа на содержание при выборе общим собранием собственников непосредственного управления или управления ТСЖ в рамках настоящей статьи не рассматриваются).
Если УО уже какое-то время управляет домом и нет причин для признания договора управления недействительным, вмешательство в договорные отношения муниципалитета как третьего лица по отношению к сторонам договора недопустимо.
То есть ОМС ни при каких условиях не может никаким своим правовым актом изменить тариф на содержание для собственников помещений в МКД, если договор управления уже действует и какая-либо из сторон договора желает (фактически в одностороннем порядке) изменить цену этого договора.
Приведенную позицию подтверждают и нормы Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (Федеральный закон № 135-ФЗ). Федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов РФ, ОМС, а также государственным внебюджетным фондам, ЦБ РФ согласно п. 1 ст. 15 Федерального закона № 135-ФЗ запрещается принимать акты и осуществлять действия, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев. Также в соответствии со ст. 16 того же закона не допускаются соглашения или согласованные действия органов власти и хозяйствующих субъектов, которые ведут к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, в частности к повышению, снижению или поддержанию цен (тарифов), если такие соглашения не предусмотрены федеральными законами или нормативными правовыми актами Президента РФ или Правительства РФ.
Таким образом, устанавливать ОМС тариф на содержание жилья для собственников жилых помещений в МКД при наличии действующего договора управления прямо запрещено действующим законодательством. ОМС может установить такой тариф только по результатам открытого конкурса по отбору УО.
И Верховный суд Определением № 5-КГ14-92 вовсе не устанавливал обратного.



Расскажите друзьям в соцсетях!
Комментарии к записи (2)
Оставить комментарий к записиОбязательно поделитесь вашим мнением.
Юрий Аркадьевич
15 декабря 2016 в 15:50
Светлана, полностью согласен с изложенным. Но на самом деле суды разных Губерний п.7 ст.156 ЖК РФ ставят определяющими. Добраться до Верховного суда не представляется возможным простым обывателям (нужна поддержка депутата гос.думы) иначе просто не примут к рассмотрению. Я все эти инстанции уже прошёл.
Галина
15 декабря 2016 в 16:25
У правительства Москвы во главе с СС своя трактовка законодательства. В своих ежегодных постановлениях они указывают,что назначенный ими тариф на содержание является минимумом,ниже которого никто не смеет устанавливать оплату.( для справки : 2016г. 23.80р/кв.м ,2017----- 27,14 р./кв.м)
Онлайн-сервис для ТСЖ, ЖСК, УК ЖКХ!
Инфокрафт ЖКХ 365
- Расчет квартплаты и бухучет;
- Раскрытие информации;
- Интеграция с ГИС ЖКХ;
- Подготовка отчетности.
Узнать больше
×
Получай горячие новости ЖКХ по почте! Чтобы подписаться на еженедельную рассылку горячих новостей Реального ЖКХ - просто укажите ваш E-mail и нажмите “Подписаться”.
Форма автоматически закроется через 5 сек.

Спасибо, я уже подписался!


вниз
наверх