x

Узнавай горячие новости первым!

Присоединяйтесь к нам ВКонтакте, чтобы первым
узнавать новости Реального ЖКХ.

Нажмите "Подписаться на новости", чтобы читать нас Вконтакте

Я уже подписался, спасибо!

Создать свой блог Создайте собственный блог и расскажите другим
пользователям о ЖКХ вокруг вас.

УК как инициатор и (или) организатор общего собрания собственников МКД

УК как инициатор и (или) организатор общего собрания собственников МКД

Тезис: Жилищный кодекс регламентирует процедуру проведения общего собрания, но не уточняет, кто именно должен ее реализовывать: собственники помещений или иные заинтересованные лица.

Цитата:
<<В первую очередь необходимо определиться, имеет ли УК право выступать в роли организатора и (или) инициатора общего собрания собственников помещений.
От ответа на этот вопрос будут зависеть прежде всего легитимность общего собрания и, как следствие, возможность признания расходов в целях налогообложения (по критерию связи расходов с осуществлением деятельности, направленной на получение дохода, – п. 1 ст. 252 НК РФ).
Согласно ч. 1 ст. 45 ЖК РФ обязанность проводить годовое общее собрание возложена на собственников помещений. Все остальные собрания считаются внеочередными и могут быть созваны по инициативе любого из данных собственников (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ). Опираясь на эту норму, некоторые эксперты считают, что только собственник помещения вправе инициировать общее собрание.
Если обрание созывается по инициативе иных лиц (УК, физического лица, не являющегося собственником помещения в данном доме), оно нелегитимно.
Такой подход поддерживают некоторые суды общей юрисдикции (см. апелляционные определения Красноярского краевого суда от 24.12.2014 по делу № 33‑12153/2014, от 02.04.2014 по делу № 33‑2972/2014).
Вместе с тем, по мнению автора, позиция по данному вопросу не должна быть столь категоричной. На это есть по крайней мере две причины.
Во-первых, собственники не единственные лица, имеющие право (и даже обязанность) созывать общие собрания: такими полномочиями в определенных случаях наделены органы местного самоуправления (ч. 2 ст. 161.1, ч. 1.1 ст. 165, ч. 6 ст. 170, ч. 4 ст. 200 ЖК РФ).
Во-вторых, для решения вопросов, связанных с исполнением договора управления МКД, УК должна иметь возможность обращаться к контрагенту (собственникам помещений) с предложениями.
Кроме того, многие из возложенных на УК обязательств не могут быть реализованы без созыва общего собрания, не всегда есть возможность дожидаться инициативы собственников помещений (Постановление ФАС ВВО от 25.04.2014 по делу № А28-9515/2013).
Инициирование проведения собрания по каким‑либо иным вопросам выходит за рамки полномочий УК, поэтому является незаконным. Например, УК не вправе созывать собрание собственников помещений для выбора способа управления, расторжения договора управления с прежней УК, утверждения условий договора управления и пр. (Апелляционное определение Иркутского областного суда от 23.10.2013 по делу № 33‑8632/13).
Точно так же нельзя принудить УК провести собрание для согласования размещения на общем имуществе оборудования связи (Постановление ФАС ПО от 21.11.2013 по делу № А65-7084/2013).
Очевидно, когда УК инициирует проведение собрания, она его и организует, значит, именно она несет соответствующие расходы. Определить, соблюдается ли критерий из п. 1 ст. 252 НК РФ в отношении таких расходов, можно путем изучения повестки дня собрания.
Если из вынесенных на нее вопросов усматривается экономическая цель УК, проблем быть не должно.
Между тем, если собрание будет признано нелегитимным, есть риск исключения расходов из расчета налоговой базы:
УК изначально превысила свои полномочия и не была вправе проводить собрание, оно не могло дать никаких результатов для деятельности по управлению МКД.

Жилищный кодекс регламентирует процедуру проведения общего собрания, но не уточняет, кто именно должен ее реализовывать: собственники помещений или иные заинтересованные лица.

По­этому вполне возможна такая ситуация:
в роли инициатора общего собрания выступает собственник помещения (к примеру, председатель совета МКД, с которым у УК налажено сотрудничество), а все остальные заботы берет на себя УК. Это решение соответствует экономическим интересам УК, если вопросы, предлагаемые к рассмотрению на общем собрании, связаны с исполнением действующего договора управления, то есть усматривается экономическая цель действий УК.
Во всех остальных случаях расходы на организацию общего собрания можно признать при налогообложении, если в договоре управления предусмотрены соответствующие полномочия УК (см. пп. «г» п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416).
Таким образом, осторожным УК следует создать такие условия, чтобы проведение общего собрания инициировал председатель совета МКД (или любой другой собственник помещения), а в договоре управления было условие о возложении на УК обязанности организовывать общие собрания.
В этом случае расходы на организацию общего собрания напрямую связаны с деятельностью УК, направленной на получение дохода.
Если у УК есть необходимость в организации общего собрания собственников помещений и она несет в связи с этим расходы, ей нужно быть готовой доказать связь данных расходов с деятельностью по управлению МКД.
Эта связь очевидна, если договором управления на УК возложены соответствующие полномочия (по организации собрания собственников помещений) или на повестку дня выносятся вопросы, связанные с исполнением действующего договора управления. В остальных случаях расходы УК на проведение собрания могут быть признаны не связанными с предпринимательской деятельностью, особенно когда УК выступила в роли инициатора проведения собрания по вопросам, не связанным с исполнением договора управления.

Пример
Согласно договору управления на УК возложена обязанность по организации общих собраний собственников помещений в МКД.
УК привлекла по договору возмездного оказания услуг председателя совета МКД для поквартирного обхода собственников помещений в доме с целью сбора заполненных листов для голосования в рамках проведения общего собрания собственников помещений в МКД в заочной форме.
Вознаграждение составило 100 руб. за один корректно заполненный лист.
Сам же председатель совета МКД является председателем счетной комиссии собрания, поэтому он предъявляет собранные бюллетени представителю УК.
В марте 2015 года было проведено собрание по вопросу смены владельца специального счета, на котором формируется фонд капитального ремонта дома: с регионального оператора на УК.
После пересчета листов (156 шт.) был составлен акт об оказании услуг на сумму 15 600 руб.

--------------------
К сведению
Планируется, что в ближайшем будущем (с 01.07.2016 – во всех регионах) с помощью государственной информационной системы ЖКХ общие собрания будут проводиться через Интернет, что может существенно сократить расходы организаторов собраний. Подробнее о процедуре можно прочитать в ст. 47.1 ЖК РФ. Тем не менее нужно отдавать себе отчет в том, что далеко не все слои населения пользуются Интернетом и, что важнее, еще большее количество граждан не мотивированы участвовать в общих собраниях в доме. Именно в этих случаях поквартирный обход имеет существенные преимущества в целях обеспечения кворума собрания.
>>
Автор Е. В. Емельянова
Расходы на сбор подписей жильцов
К номеру журнала
© Жилищно-коммунальное хозяйство №4 (13 апреля 2015 г.)

Upd: Пункт 7 Ст.45 ЖК, по состоянию на 10 октября 2015 года, введен Федеральным законом от 29 июня 2015 года №176-ФЗ.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.


____________________________________________
А Вы что думаете, по данному поводу?

Расскажите друзьям в соцсетях!
Комментарии к записи (11)
Оставить комментарий к записиОбязательно поделитесь вашим мнением.
россомаха
23 ноября 2015 в 20:01
Если вы собственники и имеете соответствующие документы, то никто кроме вас не вправе решать вопросы относящиеся к вашей собственности, давать вам указания и диктовать вам как содержать своё имущество. Какое отношение имеет правительство РФ к вашей собственности, на каком основании оно диктует в своих постановлениях, как вам содержать своё имущество?

А Вы что думаете, по данному поводу?
Виктор
24 ноября 2015 в 5:07
И придумали мудрецы за собственников в МКД минимальный перечень обязательных работ и услуг (ППРФ №290). Читаешь - и диву дивишься мудрости чинуш, которые изначально заложили в постановление приписки в интересах УК. Ну где и кто видел чудеса в части ЕЖЕДНЕВНОЙ уборки подъездов до третьего этажа и уборки территории в местах оборудованных для сбора ТБО, т. е. и в выходные и праздничные дни соответственно тоже; еженедельно улыбающихся электриков заменяющих сгоревшие лампочки и стартера на освещении м.о.п.; радостных слесарей, проводящих техническое обслуживание СО, ХВС. КНС и т.д. и устраняющих при этом мелкие аварии на этих системах и вышедшее из строя оборудование на этих сетях; мастеров и гл. инженеров УК, которые весной и осенью озабочены техническим состоянием МКД, составляют акты фактического состояния ОДИ, направляют эти акты в местную администрацию с целью актуализации программы капремонта необходимого в МКД на более ранний срок и т.д. и т.п. и тр. и пр. А меньше этого минимума собственники не могут принять! Получить перерасчет за не оказанную услугу "вооще просто"
UK96.RU
26 ноября 2015 в 8:08
Вся статья устарела. Читайте ФЗ-176 2015 года.
Плагиатор_X
29 ноября 2015 в 13:05
Большое спасибо за уточнение!
сания
6 августа 2016 в 21:47
Меня заинтересовало другой момент , допустим инициатор УК , только не могу понять разве директор, бухгалтер, главный инженер УК может быть в счетной комиссии? http://oren-alfa.ru/wp-content/uploads/2015/07/Березка-2-1.pdf и это одобряется другими чиновниками, прокуратура не проверяет деятельность этой компании, выходит у собственников нет никаких прав, они рабы.

У меня складывается такое впечатление, законописцы работают только для себя, если возьмем п. 2 ст..56 закон об акционерных обществах, а там, интересно, указано, что директор не может быть в счетной комиссии, а в ЖКХ такого закона нет
Евгений
29 ноября 2015 в 20:26
Господа! Федеральный закон № 176 фз от 29 июня 2015 года лишь внес измнения и дополнения в ЖК РФ, при этом некоторые изменения и дополнения противоречат ЖК РФ . Депутаты не ведают что творят.!!!!!
россомаха
27 ноября 2015 в 19:06
Согласен с вами. Наши депутаты минимум дважды в год переписывают жк рф, правят и вносят всё новые и новые дополнения в жк рф, лоббируя интересы банков и крупных монополий. Интересы собственников и потребителей ЖКУ явно игнорируются. Закон же о лоббировании до сих пор не принят думой...
Asverus
27 ноября 2015 в 20:25
Кроме ЖК РФ есть и другие законы РФ, регламентирующие вопросы ЖКХ и платежей в фонд капремонта, которые наши радетели и защитники в лице депутатов и чиновников замечать не желают, т.к. пресловутый ЖК РФ прямо противоречит как части законов так и Конституции РФ
борис
28 ноября 2015 в 8:24
Пункт 7 Ст.45 ЖК, по состоянию на 10 октября 2015 года, введен Федеральным законом от 29 июня 2015 года №176-ФЗ. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
россомаха
28 ноября 2015 в 11:07
Может быть созвано, не значит что должно быть созвано. Могут быть включены, не означает, что должны быть включены. Данные положения носят рекомендательный характер.
profs34
3 октября 2016 в 14:14
Согласно п.4 ст. 45 внеочередное собрание может инициировать только собственник. А вообще пункты этой статьи противоречат друг другу - п. 7 ст. 45 вроде дает право инициировать собрание, а п. 4 ст. 45 позволяет быть инициатором только собственнику.
В одном из домов славного города Сургут, после того как в апреле-мае проводилось собрание и ставились на голосование вопросы по голосованию важных для заключения договора условия, управляющая компания становиться инициатором (в самом начале объявления), а в подписи в конце с уважением уже представляется инициатором собственник.
Посмотрите небольшой анализ самого объявления - занимательное чтиво, из разряда "чудны дела твои губерния". И это при том, что в компании имеется юридическая служба в лице нескольких юристов, содержание которой оплачивают собственники.
Профессионалы жгут... не по детски.
И это при том, что нам говорят - вы ничего не понимаете в ЖКХ.
Создается впечатление, что уже никто, ничего не понимает. Как лицензию получали неясно.

Само объявление и краткий анализ - http://profs34.ru/article/10488
Онлайн-сервис для ТСЖ, ЖСК, УК ЖКХ!
Инфокрафт ЖКХ 365
- Расчет квартплаты и бухучет;
- Раскрытие информации;
- Интеграция с ГИС ЖКХ;
- Подготовка отчетности.
Узнать больше
×
Получай горячие новости ЖКХ по почте! Чтобы подписаться на еженедельную рассылку горячих новостей Реального ЖКХ - просто укажите ваш E-mail и нажмите “Подписаться”.
Форма автоматически закроется через 5 сек.

Спасибо, я уже подписался!

вниз
наверх