x

Узнавай горячие новости первым!

Присоединяйтесь к нам ВКонтакте, чтобы первым
узнавать новости Реального ЖКХ.

Нажмите "Подписаться на новости", чтобы читать нас Вконтакте

Я уже подписался, спасибо!

Создать свой блог Создайте собственный блог и расскажите другим
пользователям о ЖКХ вокруг вас.

Как увеличить число реальных ТСЖ?

Не так давно наши мудрые законодатели разразились еще одной инициативой, которая по их мнению должна существенно улучшить положение в ЖКХ: в жилищном кодексе появились положения, согласно которым ТСЖ может существовать только в одном доме или группе домов, которые имеют совместное общедомовое имущество. С одной стороны это, возможно, и имеет определенный смысл, поскольку исключает создание мега-ТСЖ, которые нередко являлись средством для чиновников или крупных коммерсантов удержать в своих руках полный контроль над жилищным фондом, в том числе с возможностью принятия решений, не отвечающих интересам собственников МКД. Однако, с другой стороны, анализ ситуации приводит к впечатлению, что и в этот раз может возникнуть ситуация, выражающаяся известным принципом «Хотели как лучше...».
Примерно 5 лет тому назад, в свою бытность редактором журнала «Коммунальщик» издательского дома «Панорама», я написал статью (под псевдонимом И.Петров), в которой пытался проанализировать взаимоотношения в достаточно широко рекламируемой тогда связке - ТСЖ+осуществляющая весь цикл работ по управлению и эксплуатации дома коммерческая управляющая компания с точки зрения действующего в то время законодательства (во многом актуального и в настоящее время). Спроектировав аргументы той статьи на современную ситуацию можно, на мой взгляд, сделать следующий вывод: реальный смысл подобная связка имеет только в том случае, если ТСЖ обладает достаточными силами и средствами, чтобы самостоятельно вести основные работы по эксплуатации общедомового имущества и оказанию коммунальных услуг путем образования собственных служб и привлечения специализированных организаций узкого профиля.

Разумеется это не означает призыва опираться исключительно на собственные силы. Но даже если такое ТСЖ и примет решение не заниматься той или иной текучкой по эксплуатации общедомовых систем и оказанию коммунальных услуг самостоятельно, но нанять управляющую организацию, то последняя теряет возможность для шантажа и выкручивания рук по принципу: «Мы не можем работать в таких условиях! Поэтому уходим и посмотрим, как вы обойдетесь без нас...». В этом случае недобросовестный управдом не может исключить, что такой шаг легко может вызвать ответную реакцию: «Ну и скатертью дорога! Обойдемся и без вас...», возможно, с последующим судебным иском о некачественном оказании услуг и взыскании связанных с этим убытков — ситуации, которая в настоящее время может грозить комбинаторам от ЖКХ не только последствиями финансового плана, но и угрозой лишения лицензии.

Если же это условие не выполняется, то велика вероятность того, что ТСЖ может превратиться просто в «подушку безопасности" для управляющей организации, которая будет собирать свою дань (простите, плату за услуги) с жителей дома, используя товарищество в качестве «козла отпущения" за все претензии жилищной инспекции, пожарного надзора и других контролирующих органов, имя которым - легион. При этом избавится от скомпрометировавшего себя «партнера" для ТСЖ может оказаться весьма непростой задачей, поскольку быстро найти хотя бы равноценную замену не всегда возможно, особенно в некрупных населенных пунктах, где рынок поделен между сравнительно небольшой группой УК. Перейти же к реально независимому существованию нет ни сил, ни средств.

Поэтому, на мой взгляд, сегодня, для создания реально успешного ТСЖ существенно, чтобы дом, на базе которого оно создается, обладал достаточно серьезными финансовыми ресурсами, позволяющими содержать собственные службы, которые могут в достаточно полном объеме осуществлять основные функции по текущему обслуживанию и ремонту имущества МКД. С моей точки зрения существуют три варианта, когда данная задача становится практически разрешимой:
1. Количество членов ТСЖ позволяет обеспечить необходимое количество финансовых средств за счет платежей членов при сохранении общего размера платежей (плата за ЖКХ+членские взносы в ТСЖ) в разумных пределах. Для этого количество плательщиков в доме должно быть достаточно велико. Называют разные цифры, однако в первом приближении можно считать, что такой дом скорее всего будет включать не менее 180-200 квартир.
2. Основную массу членов ТСЖ составляют обеспеченные люди, которые готовы платить сумму, существенно превышающую средний размер платежей, чтобы обеспечить спокойное и комфортное проживание. Разумеется, такие ТСЖ тоже есть, например в элитных кварталах или поселениях из таунхаусов, хотя, с моей точки зрения, доля их сравнительно невелика.
3. ТСЖ, которые благодаря умелому ведению коммерческой деятельности с использованием общедомового имущества сумели зарабатывать дополнительные средства, которые идут на обслуживание дома. Такие тоже, разумеется, существуют и, более того, являются «любимцами» СМИ и официальных структур и общественных организаций, использующими их, как пример для пропаганды создания ТСЖ по принципу «это Вы можете». Хотя на самом деле, вести такую деятельность далеко не так просто и успех ее определяется целым набором как объективных, так и субъективных факторов. Поэтому, пока данный вариант, является скорее исключением, чем правилом.

Даже этот краткий обзор показывает, что существует определенная и, притом весьма значительная, группа многоквартирных домов, для которых ТСЖ вряд ли будет иметь существенные преимущества перед обычным домовым советом: самостоятельно вести хозяйство крайне затруднительно, зато придется по полной нести ответственность за все недоделки и нестыковки в управляемом доме, в том числе являющиеся плодом деятельности обслуживающей организации, если конечно с внешней УК не был заключен договор доверительного управления. Но, в последнем случае роль ТСЖ может очень легко превратиться в нечто похожее на роль пятого колеса в телеге или, того хуже, в ширму, за которой будет обделывать свои делишки различного рода жулики. А это, как показывает современная судебная практика, вполне реально.

К этой группе, в частности будут относится дома постройки 50-80 годов и ранее с числом этажей до 10-12 и количеством подъездов до 4-5, число которых достаточно велико. Положение усугубляется еще и том, что многие из этих домов находятся в предаварийном состоянии, сроки же капитального ремонта по региональным программам могут быть достаточно далеки. Это ведет к повышению нагрузки на управляющую организацию и увеличению ее ответственности за состояние дел в МКД Сможет ли ТСЖ, в котором профессионалов в области строительства и ЖКХ нередко раз-два и обчелся, справиться с этой нагрузкой — вопрос, конечно, интересный

Поэтому, для данной группы многоквартирных домов все призывы организовываться в ТСЖ могут оказаться, в какой то мере, сродни приглашению для мышей на жительство в мышеловку.

Значит ли это, что для данной группы МКД создание ТСЖ невозможно. Разумеется, нет. Однако, здесь, на мой взгляд, потребуются специальные подходы и решения. Одним из таких может быть например отказ от тупого следования идеологии авторов Жилищного Кодекса, фактически объединивших применительно к управляющей организации МКД «в одном флаконе» две отдельные задачи: «управление» и «эксплуатация». Для этого можно, например, использовать двухступенчатую схему, при которой отдельные ТСЖ объединяются в ассоциацию местного или муниципального уровня (потребительский кооператив, НКО и т.д.), на базе которой и создаются службы по эксплуатации и оказанию коммунальных услуг, а также вспомогательные службы: бухгалтерская, юридическая, диспетчерская и т. д., ориентированные на обслуживание всех членов ассоциации. Это позволит с одной стороны существенно снизить расходы на обслуживание домов за счет уменьшения недогрузки вспомогательных служб, а с другой, создать для ТСЖ возможность на постоянной основе использовать услуги высококвалифицированных специалистов (юристов, бухгалтеров, аудиторов, инженерно-технических работников и т.д.) которые не только специализируются на определенных направлениях, но и глубоко знакомы с конкретными условиями и потребностями своих клиентов. Это, по моему мнению, может оказаться лучше, чем пользоваться услугами аутсорсера, который одновременно обслуживает и ТСЖ и, скажем, владельца магазина по торговле китайским ширпотребом.

В настоящее время на местах имеются отдельные примеры удачного создания и функционирования подобных объединений. Однако, все они является, по сути дела, местной инициативой, нередко действующей в законодательном смысле, что называется, на грани фола. Поэтому, если мы действительно хотим, чтобы число реальных ТСЖ стало больше, чем существующие сейчас 10-15%, необходимо приложить намного более существенные усилия как по созданию качественной законодательной и нормативной базы, так и по разработке практически действующих методических руководств, относящихся к созданию и функционированию подобных объединений, для того чтобы на этой основе организовать подготовку соответствующей типовой документации и управляющих кадров для таких объединений. Это относится , как к органам законодательной и исполнительной власти, так и к общественным организациям, в первую очередь ассоциациям и партнерствам ТСЖ и ЖСК.

Представляется, что без этого все призывы к увеличению числа ТСЖ будут в чем-то сродни рекламе, приглашающей поправить свое благосостояние путем участия в валютных операциях на рынке Форекс: кому-то безусловно удастся оказаться в выигрыше, однако большинство, в лучшем случае, останутся при своих, а в худшем - понесут финансовые потери и, возможно, немалые.

И.Старшинов, главный редактор журнала "Коммунальщик XXI века"
журнал "Коммунальщик XXI века" №7 2014 г.

(сайт издания: http://kommun21.vadis-p.ru)

Расскажите друзьям в соцсетях!
Комментарии к записи (2)
Оставить комментарий к записиОбязательно поделитесь вашим мнением.
vyv2
6 сентября 2014 в 12:21
Вроде данную заметку писал профессиональный журналист, но смысл заметки как не ясен.

Решив написать комментарий, по привычке глянул первоисточник - Жилищный кодекс (ЖК), так из подпункат 1, пункта 2, ст. 136 теперь убраны слова "не более тридцати квартир".
Источник: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=166146;div=LAW;dst=101044,0;rnd=0.8643378883134574

Таким образом создание многодомных ТСЖ вернули обратно.

С какой целью запрещали создание новых многодомных ТСЖ?
Так была очень сильно распространена практика, когда деньги на текущий ремонт собирались со всех домов, а Председатель ремонтировал только свой.

Если в Европе в их кондоминимумах данная проблема была ведением финансовой отчетности не по организации в целом, а по каждому отдельному дому, то у нас это невозможно в связи с низким уровнем управленцев в стране.
Поэтому запретили создание новых ТСЖ вообще.

С чем это связанно текущая отмена?
Или с необходимость лицензировать многодомные ТСЖ или с тем что теперь вводят Кап. ремонты, а по ним специальные счета (если они выбраны) ведутся только в разрезе дома.
Т.е. проблема решена.
журнал "Коммунальщик XXI века"а"
16 сентября 2014 в 11:02
К сожалению МКД это несколько более сложная система. чем то кажется иным чиновникам или счетоводам, знакомым с реальным ЖКХ исключительно по законодательным или бухгалтерским документа,. в лучшем счете по информации, раскрываемой УК или жалобам населения. Поэтому далеко не все. что не запрещено в принципе,является работоспособным на практике.
Поясню на примере: в принципе есть люди которые умеют отлично ходить по канату и даже переходили по нему большие расстояния. такие как Ниагарский водопад или Гранд-Каньон в Америке. Но вряд ли найдется человек, не претендующий на койку в психиатрической клинике, который бы всерьез рекомедовал заменить пешеходные мостики натянутыми канатами. хотя экономию это дало бы колоссальную. Что поделаешь, основнаяя масса людей не канатоходцы, однако.
То же самое и с многодомовыми ТСЖ. Согласно статье 135 ч,1 ЖК
"Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов."
То есть в принципе возможна ситуция. когда многодомовое ТСЖ в интересах большинства членов может принять решение ущеляющее собственников конкретного дома. Строго говоря это возможно даже и в одном доме: простейший пример из жизни: дом превратился во "вражество" из-за строительства автостоянки на придомовом участке. Жители квартир окнами на улицу были "за" - ставить машины в отдалении куда менее приятно. чем рядом с домом. Жители квартир с окнами выходящих во двор - "против" - никому не приятно рано утром слушать шум и нюхать запах выхлопных газов заводимых моторов, да и количество зеленых насаждений во дворе уменьшилось бы. И Это в одном доме. А в нескольких. достаточно слабо связанных друг с другом и имеющих мало общих интересов эти проблемы скорее всего возросли бы в геометричесок прогрессии.
А ремонт и эксплуатация общего имущества, когда возникнет пробема. что раньше делать - починить бойлер в одном доме или крышу в другом, с неизбежным "почему я должен платить за соседа" (ведь ТСЖ как УО отвечает пред той же жилинспекцией за все дома!).
Разумеется есть отдельные председатели и правления ТСЖ, которым как-то удается решить эти вопросы. Однако. я не думаю, что таких очень много. Это как в искусстве: художников с дипломами достаточно много, однако действительных мастеров раз-два и обчелся. Кроме простого обучения нужно что-то еще.
Именно поэтому принцип один дом - одно ТСЖ я считаю более приемлимым с практической точки зрения . Исключение состаляют сельские поселения и коттеджные поселки, где границей раздела между общей и личной собственностью служит забор участка.
Онлайн-сервис для ТСЖ, ЖСК, УК ЖКХ!
Инфокрафт ЖКХ 365
- Расчет квартплаты и бухучет;
- Раскрытие информации;
- Интеграция с ГИС ЖКХ;
- Подготовка отчетности.
Узнать больше
×
Получай горячие новости ЖКХ по почте! Чтобы подписаться на еженедельную рассылку горячих новостей Реального ЖКХ - просто укажите ваш E-mail и нажмите “Подписаться”.
Форма автоматически закроется через 5 сек.

Спасибо, я уже подписался!

вниз
наверх